債務(wù)性住房給離婚訴訟中的財產(chǎn)分割帶來了一系列問題。 深圳知名離婚律師試圖從婚前借款和婚后借款購房兩個角度來解釋他的觀點。 這里需要強(qiáng)調(diào)的是，本文所提到的住房僅限于當(dāng)事人所居住的住宅，不涉及任何形式的經(jīng)營性住房。

　　一、已婚夫婦在債務(wù)后購買住房和房屋債務(wù)的離婚解決。

　　毋庸置疑，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，購房所欠債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)。在無過錯責(zé)任的前提下，如果雙方未達(dá)成協(xié)議，法院應(yīng)根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，本著照顧子女和婦女權(quán)益的原則，判決共同財產(chǎn)和債務(wù)的分割。據(jù)此，當(dāng)房屋適合實物分割時，可按上述原則直接進(jìn)行實物分配，房屋上所欠債務(wù)在向女方適當(dāng)傾斜的基礎(chǔ)上，由男女雙方共同承擔(dān)。當(dāng)然，隨著男女社會地位的日益平等，現(xiàn)在女性的職業(yè)優(yōu)于男性，社會生存能力和競爭力處處超過男性。所以適當(dāng)向女性傾斜的做法也要綜合考慮個案的事實。

　　若房屋不宜進(jìn)行學(xué)習(xí)物理分割，則需區(qū)別以及具體實際情況可以進(jìn)行分析處理。我們中國現(xiàn)在我國法官在離婚財產(chǎn)分割上，一般均將房屋實物和房屋債務(wù)問題分別研究進(jìn)行市場分割，筆者自己認(rèn)為不妥，房屋實物和房屋債務(wù)是互為依存，相互之間關(guān)聯(lián)的，故應(yīng)一并處理。這里的一并處理技術(shù)僅僅限于婚姻關(guān)系當(dāng)事人對于內(nèi)部的處理，而不涉及債權(quán)人，因為，在債權(quán)人未有主張債權(quán)之訴訟行為時，法院主動處分婚姻當(dāng)事人外部債務(wù)的行為方式顯然與民事法律訴訟不告不理原則相違背，缺乏合理合法依據(jù)。

　　深圳知名離婚律師對不動產(chǎn)和房屋債務(wù)提出了以下處理方法。 （1）如果一方想要該房屋，另一方不想要該房屋，則該房屋應(yīng)交給一方，另一方應(yīng)支付該房屋的現(xiàn)有價值減去該房屋債務(wù)余額的一半，由另一方償還。 （2）如果雙方都想要該房屋，經(jīng)雙方同意，可以以競標(biāo)的方式向出價最高的人取得該房屋，并向?qū)Ψ街Ц对摲课輧r款減去該房屋債務(wù)余額的一半。 房屋債務(wù)的償還義務(wù)由取得房屋的人承擔(dān)。 當(dāng)然，高價格應(yīng)該只是一個相對的數(shù)字，例如，雙方的職業(yè)黃金含量差別很大，占主導(dǎo)地位的政黨表面的高價格顯示出雙方競爭地位的實質(zhì)性不平等。 這說明競爭的方式在本質(zhì)上是不公平的，因此筆者認(rèn)為，在引用時應(yīng)考慮男女收入狀況及其穩(wěn)定性。 在保護(hù)婦女和兒童權(quán)益的基礎(chǔ)上，保持最低限度的公平。 雙方不同意招標(biāo)解決的，由法院委托主管部門對該房屋的現(xiàn)價進(jìn)行評估，雙方協(xié)商該房屋的所有權(quán)。 法院委托有關(guān)部門拍賣或變賣該房屋，并對取得的價款進(jìn)行分割，房屋債務(wù)由當(dāng)事人按照價款的分配比例分別承擔(dān)。

　　在現(xiàn)實世界中，由于男女雙方共同承擔(dān)共同債務(wù)的責(zé)任，購房一方未能及時償還房屋債務(wù)而引起債權(quán)人訴訟的情況時有發(fā)生，而且離婚時債權(quán)的分配并不影響債權(quán)人對男女共同債權(quán)的要求，因此有時將償還債務(wù)的義務(wù)強(qiáng)加給不擁有房屋份額的較有償付能力的一方，但代表其履行義務(wù)后，很難從擁有房屋的一方獲得追償，從而明顯損害了另一方的權(quán)益。同樣，也可能存在債權(quán)人主張承擔(dān)住房債務(wù)的權(quán)利，而住房價格補(bǔ)貼的另一方已經(jīng)用盡，無力償還債務(wù)，導(dǎo)致另一方在償還住房債務(wù)后難以實現(xiàn)債權(quán)追償。筆者把上述關(guān)于住房債務(wù)和住房債務(wù)的討論放在一邊，是為了避免一方在支付住房債務(wù)后無法收回的情況。

　　當(dāng)然，作者提出的房屋債務(wù)歸一方所有的建議并非沒有缺陷。房屋所有人可能缺乏誠信，在還清債務(wù)前轉(zhuǎn)讓房屋，逃避債務(wù)，這就可能導(dǎo)致另一種不幸的情況：債權(quán)人主張權(quán)利時，如果離婚時得到房屋的一方無力償還債務(wù)，此時房屋已不存在，另一方賠償債務(wù)后收回的可能性較小。

　　為避免出現(xiàn)上述不公平情形的發(fā)生，深圳知名離婚律師通過提出具有以下兩項建議：

　　一是法院在強(qiáng)制執(zhí)行時應(yīng)考慮到另一方在離婚訴訟中已向獲得房屋的一方支付了應(yīng)付的房屋債務(wù)，即使債權(quán)人在法律上將另一方列為共同被告，強(qiáng)制執(zhí)行也應(yīng)針對房屋所有人可以強(qiáng)制執(zhí)行的真實房屋和其他財產(chǎn)。

　　二是建立住房轉(zhuǎn)讓公示制度。即在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，由房管部門在當(dāng)?shù)毓裁襟w上進(jìn)行3天以上的公告（公告費由出讓人承擔(dān)），提醒相關(guān)債權(quán)人注意。債權(quán)人得知房屋轉(zhuǎn)讓后，可以在合理期限內(nèi)請求房管部門暫緩登記。在此合理期限內(nèi)，債權(quán)人可以要求轉(zhuǎn)讓人提供其他可信的擔(dān)保。當(dāng)轉(zhuǎn)讓方拒絕提供相應(yīng)的擔(dān)保時，債權(quán)人可以訴諸法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。債權(quán)人無正當(dāng)理由怠于行使債權(quán)，導(dǎo)致其主張權(quán)利，轉(zhuǎn)讓房屋的一方無力償還債務(wù)的，未取得房屋的一方可以以此為抗辯，免除債務(wù)償還的連帶責(zé)任。

　　二、婚前或者一方通過舉債所購商品房屋在離婚案中的處理。

　　深圳知名離婚律師試圖從以下兩個方面闡述他的論點。

　　1、房屋的性質(zhì)

　　談到住房的劃分，首先要明確住房的性質(zhì)，即住房是個人財產(chǎn)還是公有財產(chǎn)。我認(rèn)為婚前一方債務(wù)購房應(yīng)該是購房者的個人財產(chǎn)。2001年修改婚姻法，明確一方婚前財產(chǎn)是配偶一方的個人財產(chǎn)，這一規(guī)定適用最高人民法院1991年11月頒布的《關(guān)于共同婚姻財產(chǎn)長期使用原屬于配偶一方婚前財產(chǎn)的信》和1993年11月頒布的《人民法院離婚案件財產(chǎn)分割具體意見》第六條，婚前夫妻一方共同擁有、婚后共同使用、管理和經(jīng)營的財產(chǎn)、八年后價值較高的房屋和其他生產(chǎn)資料、四年后價值較高的生活資料，可以視為夫妻共同財產(chǎn)的個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)之間不存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。因此，一方婚前以個人債務(wù)購買的房屋，應(yīng)當(dāng)屬于其個人財產(chǎn)，他為房屋所借的債務(wù)，也應(yīng)當(dāng)屬于其個人債務(wù)。

　　個人財產(chǎn)歸個人所有，個人債務(wù)由個人償還，這是毋庸?fàn)幾h的。但既然一方在婚前購房時業(yè)已舉債，則在婚后自然沒有個人財產(chǎn)去償還這屬于個人債務(wù)的房屋債務(wù)了，而婚姻法規(guī)定，婚后夫妻任何一方的收益均屬于夫妻共同財產(chǎn)（筆者此處撇開一方可能存在因贈與等獲得個人資產(chǎn)的情形），這樣就必然地帶來這樣一個矛盾：一方以婚后共同財產(chǎn)償還其個人債務(wù)，而債務(wù)所對應(yīng)的房屋又系其個人財產(chǎn)，這樣對婚姻關(guān)系的另一方顯然不公平，這就要求法官在處理此種案件時厘清其中的關(guān)系，依法作出公正合理的處理。筆者將在下一步對其中所涉問題逐一分析自己的觀點。

　　2、房屋進(jìn)行實物、婚后所付房屋企業(yè)債務(wù)、離婚對于時尚欠的房屋公司債務(wù)、房屋可以增加的價值，筆者研究認(rèn)為，一方婚前舉債所購商品房屋在離婚時的處理可分解成這四個問題方面來解決。

　　首先，由于房屋的實物是當(dāng)事人一方的個人財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于其個人所有。 同樣，離婚方式下所欠的房屋債務(wù)由一方個人所欠，因此應(yīng)由一方個人支付。

　　其次，婚后償付的住房債務(wù)是配偶一方或雙方用夫妻共同資金償還買方個人債務(wù)的個人債務(wù)。正如我們已經(jīng)提到的，婚姻法已經(jīng)明確規(guī)定了財產(chǎn)的個人屬性和共同屬性，由于個人財產(chǎn)不再轉(zhuǎn)換為共同財產(chǎn)，共同財產(chǎn)不能轉(zhuǎn)換為個人財產(chǎn)，除非一方當(dāng)事人自愿放棄，這種放棄不等于轉(zhuǎn)換，因此，資金的性質(zhì)應(yīng)該被認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時，應(yīng)該按照共同財產(chǎn)分割的原則進(jìn)行分割，一般來說，買方可以賠償另一方一半的錢。

　　最后，關(guān)于住房增值部分的待遇，提交人認(rèn)為待遇應(yīng)當(dāng)不同： 婚前住房增值屬于個人財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由個人擁有； 婚后住房增值應(yīng)當(dāng)由兩部分組成，即個人支付的部分房屋增值和婚后共同財產(chǎn)支付的房屋增值，前者應(yīng)當(dāng)由買方本人擁有，后者應(yīng)當(dāng)是雙方之間的合理分割，由買方相互給予一定數(shù)額的金錢補(bǔ)償。那么，如何區(qū)分這兩部分的增加值，如何計算具體數(shù)額呢？在這里，我們需要在評估部門的幫助下評估當(dāng)事人結(jié)婚后房屋的價值，然后將屬于夫妻共同財產(chǎn)的房屋的附加值計算為夫妻共同資金占房屋總價值的比例，由買方用于償還房屋債務(wù)。例如，當(dāng)一方買房時，房價為10萬元，婚前房價增加1萬元，婚后共同財產(chǎn)償還房債為5萬元，離婚時房價增加4萬元，按照5/10 × 4的計算方法，可以計算出共同財產(chǎn)的房屋增加值為2萬元。買房一方應(yīng)當(dāng)給予對方四分之一，即五千元作為賠償，另外三萬五千元的附加值為買方財產(chǎn)。

　　為何深圳知名離婚律師將房屋在婚后的增加值區(qū)分為基于上述分析兩個部分最高國家人民對于法院《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用〈中華民族人民民主共和國婚姻法〉若干重大問題的解釋（二）》對婚姻法第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同發(fā)展所有的財產(chǎn)”作出一個解釋，將一方以個人信息財產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)取得的收益歸入了我國夫妻之間共同管理財產(chǎn)的范疇。本文通過開頭就已聲明文中所提房屋系自住住宅建筑房屋，故不存在直接投資之嫌（當(dāng)然，若將住宅房屋出租，所得租金就應(yīng)當(dāng)歸入夫妻關(guān)系共同財產(chǎn)了），因此，購房一方以共同財產(chǎn)安全支付房屋債務(wù)能力之外的資金成本投入所形成的房屋增加值應(yīng)認(rèn)定為其個人生命財產(chǎn)。但是，婚后以共同解決資金用于償還銀行個人房屋債務(wù)，該部分資金被購房一方的占用，很可能使對方自己或者沒有婚姻雙方在婚姻存續(xù)期內(nèi)的投資活動機(jī)會及投資項目規(guī)模不斷遭受到了一定的限制和影響，因此，若將該部分房屋增加值也列入學(xué)生個人社會財產(chǎn)歸購房一方享有，則對另一方顯然有失公允，不符合民法利益均衡、公平的基本理論原則。但考慮到不同投資環(huán)境總是伴隨著產(chǎn)生一定財務(wù)風(fēng)險而存在，故若將該部分房屋增加產(chǎn)品價值在婚姻雙方間均分，就消除了非購房一方對投資經(jīng)營風(fēng)險的承擔(dān)，而由其承受了購房一方婚前投資所帶來的無風(fēng)險的超常投資資產(chǎn)收益，這顯然對購房一方不夠完善公平，故權(quán)衡雙方為了利益，筆者研究認(rèn)為以1/4之比例分配該筆房屋增加文化價值體系比較科學(xué)合理。

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