深圳房地產(chǎn)訴訟律師接下來就講一下無房產(chǎn)證房屋買賣協(xié)議怎么寫才有效？未取得商品房預(yù)售許可證和開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同是否具有法律效力？如何處理五證不全的房屋買賣合同無效？
 

　　一、無房產(chǎn)證房屋買賣協(xié)議怎么寫？

　　甲方：

　　乙方：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)、甲乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方房地產(chǎn)達成以下房屋銷售合同，共同遵守：

　　(一)房地產(chǎn)狀況。

　　甲方自愿將座位出售給乙方，乙方自愿購買。

　　(二)轉(zhuǎn)讓價格。

　　甲乙雙方同意上述房地產(chǎn)交易價格為人民幣(甲乙雙方)元整)。

　　(三)付款方式。

　　乙方已于年月日向甲方支付購房押金人民幣（元整），余額為人民幣（元整）。由于該房地產(chǎn)沒有《房地產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方簽訂合同后第二次購房款為人民幣元整（元整），乙方暫扣人民幣（元整）房款。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，暫扣款將支付。

　　(四)甲方義務(wù)。

　　1、由于房地產(chǎn)沒有房地產(chǎn)登記證書，目前不能辦理正式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，交易屬于甲乙雙方協(xié)商，因此當(dāng)房地產(chǎn)可以辦理房地產(chǎn)登記證書時，甲方有義務(wù)在第一時間主動配合乙方完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，不得拖延。乙方因甲方原因不能及時辦理轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)，乙方有權(quán)向甲方索賠全部損失。

　　2.甲方承擔(dān)辦理《房地產(chǎn)登記證》所產(chǎn)生的一切費用(包括稅金、房屋維修基金、土地證等)。

　　3、甲方必須確保轉(zhuǎn)讓房屋擁有完全所有權(quán)，無任何家庭糾紛，轉(zhuǎn)讓前無抵押、擔(dān)保、租賃、扣押等權(quán)利，如與甲方有關(guān)的債權(quán)債務(wù)或家庭糾紛，由甲方解決并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，應(yīng)賠償乙方造成的經(jīng)濟損失。除上述賠償外，甲方還應(yīng)向乙方支付5萬元的違約金。

　　4.甲方保證房屋無重大質(zhì)量問題或缺陷，交接前無異常死亡或行兇。交接后發(fā)現(xiàn)上述事件的，乙方有權(quán)要求終止合同并退房，甲方應(yīng)承擔(dān)本次交易雙方的全部交易稅。

　　5.甲方將房地產(chǎn)交付給乙方時，甲方應(yīng)確保取暖費、水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費等費用已結(jié)算，并將相關(guān)支付文件交給乙方。

　　6.雙方簽訂合同后，甲方有義務(wù)將房地產(chǎn)銷售合同（包括相關(guān)協(xié)議）、購買發(fā)票原件、身份證、結(jié)婚（離婚）結(jié)婚證、戶復(fù)印件交給乙方，協(xié)助乙方結(jié)算。

　　(五)乙方義務(wù)。

　　1.辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)產(chǎn)生的所有稅費均由乙方承擔(dān)。

　　2.甲乙雙方同意甲方在年月日前正式將上述財產(chǎn)交付給乙方。房屋移交給乙方后，由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如升值、貶值、拆遷等），建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)將納入乙方。，所造成的損失或好處與甲方無關(guān)，乙方應(yīng)享受或承擔(dān)。

　　(六)違約責(zé)任。

　　乙方中途違約，不得向甲方要求退還押金；甲方中途違約，應(yīng)退還乙方押金，并支付雙倍賠償乙方押金額的違約金。由于房地產(chǎn)沒有房地產(chǎn)登記證，雙方同意甲方收到購買款（不包括暫扣款），乙方成功獲得房屋鑰匙，甲乙雙方不得后悔。

　　(七)本合同履行中發(fā)生爭議的，甲乙雙方友好協(xié)商解決。如果沒有，任何一方都可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

　　(八)本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一經(jīng)簽字就具有法律效力。

　　附：本合同未盡事宜，雙方協(xié)商補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　甲方(簽字):乙方(簽字):

　　身份證號：身份證號：

　　證明人:

　　聯(lián)系電話：

　　日期：

　　二、未取得商品房預(yù)售許可證和開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同是否具有法律效力。

　　開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的，商品房預(yù)售合同無效，但在法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同有效。
 

　　三、如何處理五證不全的房屋買賣合同無效。

　　人民法院對賣方預(yù)售資格的審查主要取決于是否取得商品房預(yù)售許可證，對其他預(yù)售條件的審查主要取決于行政部門的權(quán)限。

　　最高人民法院關(guān)于商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋進一步明確，避免司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。深圳房地產(chǎn)訴訟律師講因此，賣方未取得商品房預(yù)售許可證的，與買方簽訂的商品房預(yù)售合同無效。