對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金的重要性不言而喻。在上述兩起案件中，神東天龍公司和鴻漸公司多年來(lái)花費(fèi)了數(shù)千萬(wàn)甚至數(shù)億美元，從簽署合作開發(fā)協(xié)議到提起訴訟，最終只收回了本金和一些利息。這不僅消耗了大量的時(shí)間、精力，而且還付出了巨大的機(jī)會(huì)成本。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)講講你需要知道這些事。

　　那么，同樣我們都是一個(gè)最高人民法院的判決，同樣問(wèn)題都是約定將工業(yè)建設(shè)用地主要用于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)等商業(yè)用途，為何案例一確認(rèn)合作研究開發(fā)技術(shù)協(xié)議無(wú)效，而案例二卻作出相反認(rèn)定？通過(guò)分析比較，不難發(fā)現(xiàn)，二者最主要的區(qū)別就在于案例二中的《聯(lián)合應(yīng)用開發(fā)協(xié)議》對(duì)用地性質(zhì)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的相關(guān)工作事宜作出了約定。雖然這些案例二中合同被確認(rèn)有效，但最終未得到充分履行，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)仍舊存在。

　　一、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

　　1、合同僅規(guī)定工業(yè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，未約定土地性質(zhì)變更的，可能面臨被確認(rèn)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)合同效力的審查，屬于人民法院的管轄范圍。審理期間，人民法院將依職權(quán)審查合同的有效性。案件一中，一審法院認(rèn)定該合同違反了《人民中華民國(guó)土地管理法》第五十六條、《人民中華民國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十八條、《人民中華民國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條、第十八條根據(jù)《人民中華民國(guó)合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此，該案最終判定該合同無(wú)效。

　　順興公司認(rèn)為，上述規(guī)定都是強(qiáng)制性規(guī)定，使用工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　最高人民法院最終支持一審的意見，認(rèn)為土地制度是我國(guó)的根本制度，土地資源的開發(fā)利用和管理符合國(guó)家的根本利益，違反上述規(guī)定就是變更土地用途，損害國(guó)家、集體和公共利益。因此，上述規(guī)定均具有強(qiáng)制性規(guī)定的效力，順興公司與神東天龍公司同意使用工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的合同無(wú)效。

　　2、雖然合同約定將工業(yè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，但如果同時(shí)改變土地性質(zhì)，合同不一定無(wú)效，但可能面臨合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　在案例2中，雖然合同被確認(rèn)為有效，但雙方當(dāng)事人同意終止合同，因?yàn)楹贤穆男泻凸I(yè)用地性質(zhì)的改變出現(xiàn)延誤。

　　此類合同的近期發(fā)展目標(biāo)是變更用地性質(zhì)，遠(yuǎn)期目標(biāo)是進(jìn)行分析商業(yè)研究開發(fā)。期間存在問(wèn)題大量不確定影響因素。在合同履行管理過(guò)程中，雙方之間需要通過(guò)協(xié)調(diào)配合，并根據(jù)施工合同進(jìn)程不斷細(xì)化雙方權(quán)利義務(wù)，評(píng)估系統(tǒng)規(guī)劃、房產(chǎn)等政策及行情動(dòng)態(tài)，能否實(shí)現(xiàn)合同目的就是存在差異較大風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，變更土地性質(zhì)需辦理國(guó)土、規(guī)劃等相關(guān)政府部門審批等手續(xù)，將可能沒有出現(xiàn)土地性質(zhì)方面存在我們無(wú)法變更的情形。

　　合同解除后，往往伴隨著違約責(zé)任的確定。如果不設(shè)置完整的合同條款，保留合同履行的相關(guān)證據(jù)，違約責(zé)任就會(huì)處于被動(dòng)局面。

　　二、合規(guī)建議

　　(一)在簽署協(xié)議前，審核目標(biāo)用地的土地用途; 如目標(biāo)用地不適宜作商業(yè)發(fā)展，應(yīng)向有關(guān)部門查詢改變土地用途的可能性。

　　通過(guò)審查目標(biāo)土地的土地保有權(quán)、土地保有權(quán)合同和目前的土地利用總體規(guī)劃，可以清楚地看到，目標(biāo)土地的土地利用情況以及是否符合規(guī)劃，優(yōu)先選擇適合商業(yè)發(fā)展目的的土地。如果沒有，土地管理部門、規(guī)劃部門要了解改變土地用途的可能性。

　　（二）如目標(biāo)地塊不符合我國(guó)商業(yè)研究開發(fā)設(shè)計(jì)目的，在簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)“變更用地性質(zhì)”作出一些相關(guān)工作安排，明確自己各方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。

　　如果因?yàn)樯虡I(yè)安排，協(xié)議簽訂前不能改變目標(biāo)地塊的用途。在簽署協(xié)議時(shí)，應(yīng)作出“更改土地用途性質(zhì)”的相關(guān)安排，以防止在第一種情況下協(xié)議被視為無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)變更土地利用性質(zhì)的責(zé)任、期限、費(fèi)用承擔(dān)、違約等事項(xiàng)作出規(guī)定，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)，應(yīng)注意規(guī)定的可操作性，避免邏輯沖突，否則難以按照約定主張違約的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，協(xié)議簽訂后，各方應(yīng)積極履行協(xié)議中關(guān)于辦理土地性質(zhì)變更的相關(guān)約定，跟蹤相關(guān)工作進(jìn)展，并通過(guò)發(fā)送通知函、制作合作備忘錄等方式保存履行義務(wù)的相關(guān)證明。如果確實(shí)無(wú)法改變土地的性質(zhì)，合作各方應(yīng)積極尋求透過(guò)談判、調(diào)解、訴訟(或仲裁)等各種解決爭(zhēng)議的方法，及時(shí)收回成本及止損。