在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有不少商品房開(kāi)發(fā)或市場(chǎng)交易是通過(guò)將劃撥的土地轉(zhuǎn)為出讓土地進(jìn)行的。在我國(guó)，國(guó)家機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位、軍隊(duì)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性和其他土地財(cái)產(chǎn)使用的土地大多是劃撥的土地。由于土地分配的性質(zhì)和個(gè)人身份，實(shí)踐中存在著不符合土地審批前提條件、違反土地流轉(zhuǎn)程序法律、可能造成國(guó)有資產(chǎn)流失等影響土地承包合同效力的風(fēng)險(xiǎn)。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)講講你需要知道這些事。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　截至2019年10月24日，以 "案由:合同糾紛 "、 "分配 "、 "房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) "和 "合同效力 "為依據(jù)，共檢索到裁判文書1075份，其中最高人民法院29份，各地高級(jí)人民法院110份。在最高人民法院的29份裁判文書中，有5份是最高人民法院公報(bào)案件，所有公報(bào)案件中的“本院意見(jiàn)”部分涉及合同效力的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

　　針對(duì)劃撥土地入市過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，本文選取最高人民法院(2015)民二終字第129號(hào)案，東北石油大學(xué)與深圳新世紀(jì)投資發(fā)展有限公司合同糾紛案作為案例進(jìn)行分析。

　　二、案情簡(jiǎn)介

　　2002年4月，黑龍江省國(guó)資委批復(fù)同意東北石油工業(yè)大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱“石油企業(yè)大學(xué)”）整體進(jìn)行搬遷后，在履行國(guó)有公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估手續(xù)的前提下，有償轉(zhuǎn)讓其安達(dá)校區(qū)國(guó)有銀行資產(chǎn)。經(jīng)專業(yè)教育機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，黑龍江國(guó)資委批復(fù)確定固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格為6500萬(wàn)元。

　　2002年7月，東北石油大學(xué)與深圳新世紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱“新世紀(jì)公司”)簽訂意向書，中國(guó)石油大學(xué)同意以七千萬(wàn)元的價(jià)格，把安達(dá)園區(qū)的土地使用權(quán)及地上建筑物的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓予新世紀(jì)公司。

　　2003年2-3月，雙方先后簽訂置換協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議，約定新世紀(jì)公司出資9500萬(wàn)元，其中6500萬(wàn)元用于石油大學(xué)新校區(qū)建設(shè)，3000萬(wàn)元作為土地、房產(chǎn)等稅費(fèi)支付給政府。作為置換，石油大學(xué)安達(dá)校區(qū)房產(chǎn)在新世紀(jì)公司承接的工程竣工驗(yàn)收后歸其所有。上述協(xié)議簽訂后，新世紀(jì)公司向石油大學(xué)支付承兌匯票2000萬(wàn)元(該票據(jù)已被石油大學(xué)貼現(xiàn))，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但新世紀(jì)公司并未實(shí)際承接石油大學(xué)新校區(qū)相關(guān)工程。

　　2006年6月，中國(guó)石油大學(xué)與新世紀(jì)公司簽署了會(huì)議紀(jì)要，同意由新世紀(jì)公司承擔(dān)的項(xiàng)目由中國(guó)石油大學(xué)自己進(jìn)行。六千五百萬(wàn)元建設(shè)資金將分兩期支付，第一步支付四千萬(wàn)元現(xiàn)金，第二步優(yōu)先支付合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目余下的二千五百萬(wàn)元利潤(rùn)。如果中國(guó)石油大學(xué)無(wú)法提供后續(xù)項(xiàng)目，新世紀(jì)公司在支付40萬(wàn)元后，視為完成合同。會(huì)議紀(jì)要簽署后，新世紀(jì)沒(méi)有支付任何費(fèi)用，中國(guó)石油大學(xué)新校區(qū)的建設(shè)也沒(méi)有開(kāi)始。

　　2014年，石油大學(xué)起訴至黑龍江省高院，要求新世紀(jì)公司支付轉(zhuǎn)讓款4500萬(wàn)元及利息。黑龍江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，會(huì)議紀(jì)要中關(guān)于2500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款支付條件的約定，具有以低于批準(zhǔn)價(jià)格的交易價(jià)格處置資產(chǎn)的法律效力，該約定因損害社會(huì)公共利益而無(wú)效。

　　一審人民法院判令新世紀(jì)中國(guó)公司向石油工業(yè)大學(xué)進(jìn)行支付企業(yè)剩余價(jià)款4500萬(wàn)元及利息。新世紀(jì)公司不服，上訴至最高院。

　　2015年，新世紀(jì)就一審判決向最高人民法院提起上訴。最高人民法院認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)處置沒(méi)有有效的強(qiáng)制性規(guī)范，中國(guó)石油大學(xué)安達(dá)分校固定資產(chǎn)處置不損害公共利益，沒(méi)有證據(jù)表明會(huì)議紀(jì)要中的協(xié)議造成國(guó)有資產(chǎn)流失，中國(guó)石油大學(xué)管理的國(guó)有資產(chǎn)的利益不同于合同法第52條規(guī)定的國(guó)家或公眾利益。

　　二審依法撤銷一審判決，判決新世紀(jì)公司向石油大學(xué)支付剩余轉(zhuǎn)讓款2000萬(wàn)元及利息。

　　三、以高校土地出讓契約的市場(chǎng)化效應(yīng)為例

　　按照最高法院對(duì)上述案件的判決邏輯，石油大學(xué)雖為事業(yè)單位，但其在交易中的私法主體地位決定了其有權(quán)轉(zhuǎn)讓名下資產(chǎn)，石油大學(xué)與新世紀(jì)公司在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上自愿達(dá)成有償轉(zhuǎn)讓；其次，國(guó)有資產(chǎn)不等于 "公共利益 "，對(duì)其進(jìn)行處罰不應(yīng)視為損害公序良俗；最后，本案中沒(méi)有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。基于此，最高法院確認(rèn)了訴訟協(xié)議的有效性。

　　在2007年，關(guān)于我國(guó)高校與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行置換土地管理行為的合法性就曾在教育部與國(guó)土資源部員工之間可以展開(kāi)爭(zhēng)論。

　　據(jù)教育部表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律的解釋》 ，大學(xué)置換土地是由地方政府批準(zhǔn)的，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為是違法的。

　　國(guó)土部認(rèn)為，高校教育用地屬于國(guó)有劃撥土地，高校不得擅自轉(zhuǎn)讓。對(duì)于符合規(guī)劃，可以出讓經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的土地，也要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，土地部門是土地出讓的主體。此外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，劃撥土地的轉(zhuǎn)讓主體僅限于公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，高校不符合這一要求。此外，它們是免費(fèi)發(fā)放的。

　　深圳房產(chǎn)律師注意到，最高人民法院在這起“高校資產(chǎn)置換”案中的有爭(zhēng)議的判決，分配土地市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓程序的有效性和轉(zhuǎn)讓價(jià)格也是通過(guò)司法審判來(lái)確定的。根據(jù)當(dāng)前的社會(huì)形勢(shì)和司法實(shí)際情況，當(dāng)事人應(yīng)尊重自己的意愿，表示合同不易失效。合同的效力，當(dāng)事人只能向人民法院提出。合同符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，沒(méi)有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效的，視為有效。