盡管2020年受疫情等因素影響，我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈上升趨勢(shì)，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仍是廣大律師的重要案源。《十四五規(guī)劃綱要》出臺(tái)后，隨著都市圈建設(shè)、城市更新、現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展以及住房住不炒的總體原則，將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇與發(fā)展，同時(shí)也會(huì)有更多新型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。本文以此為背景，以類(lèi)案同判為例，對(duì)同類(lèi)案件的裁判規(guī)則進(jìn)行歸納，并對(duì)裁判規(guī)則提要進(jìn)行分析，是律師制定訴訟策略、預(yù)測(cè)判決結(jié)果的重要手段之一。與“合同效力”有關(guān)的案例有上萬(wàn)件，從2010年的幾百件，到2019年增長(zhǎng)迅猛的，是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中的數(shù)百件。
深圳合同律師從房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的類(lèi)案同判庫(kù)中，整理歸納出與合同效力相關(guān)的 五 條裁判規(guī)則，供大家參考。
規(guī)則一：房屋買(mǎi)賣(mài)合同中避稅條款無(wú)效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。
規(guī)則描述：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費(fèi)，約定與真實(shí)意思表示不一致的房屋價(jià)款，應(yīng)屬無(wú)效法律行為，無(wú)法對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。
但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買(mǎi)賣(mài)合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購(gòu)房?jī)r(jià)格是否吻合、當(dāng)事人對(duì)重大事項(xiàng)的知曉程度、一般購(gòu)房人的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)等各方面綜合審查，以防購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商惡意串通，明確真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
基本案情：
原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定買(mǎi)賣(mài)雙方優(yōu)先采用合同更名的形式進(jìn)行交易，完成房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，甲方承擔(dān)撤網(wǎng)簽費(fèi)用，乙方承擔(dān)改合同費(fèi)用。后，宿某琳因未取得房屋權(quán)屬證書(shū)向?qū)O某昌發(fā)出《解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同通知書(shū)》。孫某昌不認(rèn)可該解除通知的效力，遂訴至法院。
審理結(jié)果：
山東省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導(dǎo)致涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費(fèi)而未繳納，其屬于行政處罰調(diào)整的范圍，并不導(dǎo)致涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。綜上，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實(shí)意思表示，并未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。
規(guī)則二：主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
規(guī)則描述：關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效是否必然導(dǎo)致房屋抵押合同無(wú)效，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。
抵押合同是借款合同的從合同，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，因此只有借款合同無(wú)效，才導(dǎo)致抵押合同無(wú)效（但合同另有約定除外），而買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。
根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 24 條（現(xiàn)為第 20 條）的規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
基本案情：
因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無(wú)果，遂與大豐港置業(yè)有限公司商定以其開(kāi)發(fā)的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續(xù)后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個(gè)人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》。隨后，常新農(nóng)商行向張某冬發(fā)放貸款60萬(wàn)元，張冬冬將該款匯入大豐港置業(yè)公司售房專(zhuān)戶(hù)內(nèi)。張某冬與大豐港置業(yè)公司因貸款返還問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議訴至法院。
審理結(jié)果：
深圳高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，張某冬與大豐港置業(yè)公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。張某冬與大豐港置業(yè)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業(yè)公司簽訂了以房抵工程款的協(xié)議，所以張某冬在購(gòu)買(mǎi)此房屋時(shí)，既有買(mǎi)房的意思表示，也實(shí)際簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個(gè)人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》后，常新農(nóng)商行向大豐港置業(yè)公司履行了發(fā)放借款的義務(wù)，張某冬也按約履行了部分的還款義務(wù)。此貸款被劃轉(zhuǎn)至大豐港置業(yè)公司售房專(zhuān)戶(hù)后，大豐港置業(yè)公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力。一審法院認(rèn)定本案所涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際是張某為套取銀行貸款，而虛構(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)訂立的，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。
規(guī)則三：為套取銀行貸款訂立虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。
規(guī)則描述：雙方當(dāng)事人簽訂虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同以套取銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
第一，雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，出售方一直持有、保管房屋產(chǎn)權(quán)證及過(guò)戶(hù)發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購(gòu)房合同套取銀行貸款，而買(mǎi)受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應(yīng)認(rèn)定雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非其真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效合同。
第二，意思表示真實(shí)是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，雙方當(dāng)事人沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的真實(shí)意思，而為實(shí)現(xiàn)其他目的如獲取商業(yè)貸款或者住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買(mǎi)受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合原《合同法》第52條第3項(xiàng)（現(xiàn)《民法典》第154條）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
規(guī)則四：未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣(mài)人無(wú)法履行合同中的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。
規(guī)則描述：原《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 3 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”（現(xiàn)納入《民法典》第311條）
因此未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣(mài)人無(wú)法履行合同中的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物有無(wú)處分權(quán)并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，而僅僅影響到該買(mǎi)賣(mài)合同能否履行。
審理結(jié)果：
深圳中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定無(wú)效。
首先，該規(guī)定能否被認(rèn)為為原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第16條規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定和管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。只有違反效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同才可以認(rèn)定為無(wú)效合同。此案涉及的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定“未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。
其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障交易安全，確保政府有關(guān)稅收征管等，此當(dāng)屬房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而非對(duì)訂立設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買(mǎi)賣(mài)合同所作的禁止性規(guī)定。因此，違反該法條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，僅可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同履行上的瑕疵，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)辦理上的不便，但與該合同的效力無(wú)關(guān)。故再審申請(qǐng)人以房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反該規(guī)定為由申請(qǐng)認(rèn)定案涉房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
規(guī)則五：當(dāng)事人一方僅以房屋出賣(mài)人沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第 52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權(quán)法》第106條（（現(xiàn)《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)。
規(guī)則描述：當(dāng)事人一方僅以房屋出賣(mài)人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。賣(mài)房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認(rèn)的，買(mǎi)房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)；
權(quán)利人不予追認(rèn)的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買(mǎi)房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣(mài)房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)房人要求賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持；
權(quán)利人因賣(mài)房人無(wú)權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無(wú)法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣(mài)房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。
基本案情：
原告楊某香購(gòu)買(mǎi)房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協(xié)議書(shū)》，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10000元。后，張某實(shí)際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛(ài)人（已過(guò)世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對(duì)案涉房屋主張任何權(quán)利。后，楊某香訴至法院，請(qǐng)求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
審理結(jié)果：
中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效；二、張某是否應(yīng)退還涉案房屋給楊某香。
一、 關(guān)于張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效的問(wèn)題。
首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故，田某文對(duì)涉案房屋是否具有所有權(quán)或處分權(quán)不影響其與張某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
其次，張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》并未違反原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規(guī)定。田某文自1997年開(kāi)始一直居住在涉案房屋內(nèi)，張某作為交易方有理由相信田某文對(duì)涉案房屋具有相應(yīng)的處分權(quán)。雖張某未及時(shí)查明房屋的產(chǎn)證情況并辦理過(guò)戶(hù)，存在一定過(guò)失，但并無(wú)證據(jù)證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。
再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立之日已長(zhǎng)達(dá)六年之久，其稱(chēng)對(duì)田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效。
二、 關(guān)于張瓊是否應(yīng)退還涉案房屋給楊桂香的問(wèn)題。
民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協(xié)議書(shū)》，后一直居住在涉案房屋或轉(zhuǎn)租他人使用，屬于善意取得，不違背國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對(duì)此并未提出異議，也未提供證據(jù)證明張某所支付的對(duì)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
基本案情：
原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開(kāi)始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價(jià)款出賣(mài)給卓某福，同時(shí)卓某偉向卓某福出具《賣(mài)房》條，其中徐某清的簽名非其本人書(shū)寫(xiě)。卓某福于2013年對(duì)該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉(zhuǎn)移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋的所有權(quán)歸其所有。
審理結(jié)果：
深圳中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：雙方是否存在合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
根據(jù)查明的案件事實(shí)，卓某福在一審中提交的《賣(mài)房條》系卓某偉本人書(shū)寫(xiě)，能夠反映卓某偉有出賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認(rèn)，僅涉及對(duì)物權(quán)變動(dòng)是否造成影響，而非認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系無(wú)效的事實(shí)依據(jù)。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關(guān)系，但未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效。 深圳律師事務(wù)所