案件詳情：今年8月，李曉蓓代表他的父親李金付與曹正雙就淮安市洪澤區(qū)銀座地產(chǎn)的一間房達成口頭買賣協(xié)議。曹正雙。唐艷于2017年1月18日把房子交給李曉蓓，李曉蓓裝修后居住。

　　2018年3月18日，曹正雙(甲方)李曉蓓(乙方).李金付(丙方)三方簽訂房屋買賣協(xié)議，《協(xié)定》規(guī)定：1。…(五)房屋實際上已于2017年1月18日交還乙方，并且已經(jīng)裝修，乙方裝修費用由甲方支付肆拾萬元。二、甲方保證已經(jīng)如實說明上述房產(chǎn)的權(quán)屬狀況及其他具體情況，保證其無任何擔(dān)保.無權(quán)屬爭議，保證不受他人的合理追索，如有與甲方有關(guān)的債權(quán)，則由甲方清理。計價方式、價款和違約責(zé)任按雙方約定的價格支付，總金額為人民幣伍拾肆萬元整，小寫540000元整；其中實際支付金額為540000元，按雙方約定的價格支付，房屋按揭貸款330000元。付款方式為：李金付已支付現(xiàn)金玖萬伍仟元，甲方已收到，協(xié)議簽訂之日李金付再支付現(xiàn)金伍萬元，并出具收條，余款由李金付支付。四、雙方商定，因李曉蓓為黑名單成員而無法辦理過戶登記手續(xù)，當(dāng)條件成熟時(即李曉蓓清除黑名單)，甲方15天無條件協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，如甲方以各種理由推脫，不協(xié)助乙方辦理過戶登記手續(xù)，直至產(chǎn)權(quán)證書登記為乙方時，將需承擔(dān)50萬元的罰款，如因種種原因推脫，未辦理過戶登記手續(xù)，需承擔(dān)50萬元的罰款。乙方應(yīng)負責(zé)辦理過戶手續(xù)。

　　江蘇洪澤農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與曹正雙.唐艷.蔣煒一案中，法院判決一項1694號民事調(diào)解書，三個債務(wù)人履行債務(wù)。2019年1月13日，淮安市洪澤區(qū)人民法院依江蘇洪澤農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司申請，以112號立案執(zhí)行。2019年1月15日，作出112號執(zhí)行裁定書，對位于曹正雙.唐艷名下的淮安市洪澤區(qū)銀座地產(chǎn)有限公司采取查封措施。此次拍賣的房產(chǎn)估價為112.8萬元，其中室內(nèi)裝修價值12.4萬元。

　　2021年4月13日，李曉蓓向法院提起執(zhí)行異議，并于2021年4月22日出具執(zhí)行裁定書，駁回李曉蓓的異議。1月21日，買主胥海峰以最高價格964600元競得。1月28日，江蘇省淮安市洪澤區(qū)銀座地產(chǎn)豪景苑某室房地產(chǎn)的所有權(quán)歸買受人胥海峰，做出112號執(zhí)行判決。1月25日，法院下達執(zhí)行分配方案，確認拍賣房屋價值964600元，在此基礎(chǔ)上，中國農(nóng)業(yè)銀行淮安洪澤支行拍賣、執(zhí)行等費用分得310178.82元，實施者分得106038元，余款548383.18元，經(jīng)江蘇洪澤農(nóng)商銀行股份有限公司支付的款項為311519元，該款項為曹正雙。

　　初審時還查明，曹正雙共出具了五份收條，證明收到了145000元的李曉蓓購房款，雙方?jīng)]有異議。深圳上步律師向初審法院提出訴訟要求：1.判曹正雙。唐艷返還李曉蓓145000元購房款，墊付的房屋按揭貸款143000元；2.曹正雙.唐艷賠償李曉雯4500元；上述費用共計1152000元；4.由曹正雙。唐艷承擔(dān)本案的訴訟費用。

　　本案件初審爭議焦點是：1.李曉蓓要求曹正雙.唐艷雙還墊付的房屋按揭貸款143000元有無事實依據(jù)？2.李曉蓓要求曹正雙。唐艷共同賠償李曉蓓房屋裝修損失40萬元有無事實和法律依據(jù)？3.李曉蓓要求曹正雙.共同賠償房屋差價464000元有無事實和法律依據(jù)，初審法院認定，合同依法成立，受法律保護。李曉蓓和曹正雙、李金付簽訂的房屋買賣協(xié)議是合法有效的，雙方應(yīng)按照合同規(guī)定履行義務(wù)。由于涉及到抵押的房屋，并且被法院強制執(zhí)行，客觀上導(dǎo)致該合同無法繼續(xù)履行。由于付款者李金付表示其所有出資都歸李曉蓓所有，因此曹正雙.唐艷應(yīng)返還李曉付已經(jīng)支付的145000元。
 

　　在焦點1問題上，李曉蓓主張2016年9月至2021年3月每月償還住房抵押貸款2600元，共55個月143000元，由其償還。曹正雙.唐艷對2016年10月至2021年3月住房抵押貸款由李曉蓓償還表示認可。2016年9月李曉蓓主張由其自行償還住房抵押貸款，沒有提供相關(guān)證據(jù)證明，對李曉蓓主張不予以支持，故曹正雙.唐艷麗要求返還其貸款140400元。

　　就爭議焦點2，李曉蓓主張房屋裝修損失400000元，只提供買賣合同所載的價格，曹正雙.唐艷不予認可，李曉蓓也未提供其他證據(jù)來證明，故不予采信，但在法院112號執(zhí)行案件中，拍賣會的成交價已確定為106038元，故曹正雙.唐艷應(yīng)給付李曉蓓106038元。

　　關(guān)于爭議焦點3，一審法院認為，涉案房屋在法院其他案件執(zhí)行過程中被查封、拍賣，且雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣協(xié)議時，涉案房屋已設(shè)置抵押權(quán)，因而導(dǎo)致房屋買賣協(xié)議不能履行，雙方應(yīng)能夠預(yù)料，均存在過錯。涉案房屋成交價格為858562元(964600元-106038元)，李曉蓓購房時約定購房款為540000元，故房屋差價為318562元(858562元-540000元)。深圳上步律師綜合買賣雙方的過錯程度、李曉蓓占有、使用房屋的情況，酌定曹正雙、唐艷向李曉蓓支付房屋差價損失191137元。

　　一審法院判決：曹正雙、唐艷返還李曉蓓購房款145000元、給付李曉蓓房屋按揭貸款墊付款140400元、賠償李曉蓓房屋裝修損失106038元、房屋差價損失191137元，合計582575元，于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清。曹正雙、唐艷上訴請求：撤銷一審判決，改判不支持房屋裝修損失和差價款，一、二審案件受理費由被上訴人承擔(dān)。

　　事實和理由：1．被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋買賣協(xié)議不能履行的法律責(zé)任。房屋買賣協(xié)議簽訂后，上訴人多次催促過戶，被上訴人以其在執(zhí)行黑名單為由遲遲不愿過戶，后該房屋被法院強制執(zhí)行公開拍賣，直接導(dǎo)致雙方合同無法繼續(xù)履行，責(zé)任完全在被上訴人；其次，在被上訴人對法院執(zhí)行涉案房屋提出執(zhí)行異議案件中，法院裁定認定被上訴人涂改合同條款內(nèi)容，由此該買賣合同應(yīng)屬無效合同，上訴人不應(yīng)支付差價款；

　　2．涉案房屋雖設(shè)有抵押，但不影響房屋進行交易，一審判決認定涉案房屋設(shè)有抵押，導(dǎo)致買賣協(xié)議不能履行，法律適用錯誤；

　　3．買賣協(xié)議因不能履行而解除，但房屋已由被上訴人使用多年，被上訴人應(yīng)支付該房屋占用費；

　　4．被上訴人的裝修損失已通過112號案件執(zhí)行分配方案獲得賠償，其已經(jīng)不存在裝修損失，一審判決上訴人賠償被上訴人裝修費錯誤。

　　李曉蓓辯稱，被上訴人不應(yīng)獨自承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任，上訴人陳述多次催促過戶不屬實，被上訴人對于房屋抵押一事亦不知情，在合同履行過程中，被上訴人從未見到過涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，被上訴人亦不存在占用房屋給付占用費問題，被上訴人對房屋進行裝修、繳納物業(yè)費都是得到上訴人的認可同意，由于被上訴人未能取得房屋，相應(yīng)的裝修費用應(yīng)當(dāng)由上訴人給付。審法院經(jīng)審理查明事實與一審判決認定事實一致，二審法院予以確認。

　　二審法院認為，不動產(chǎn)物權(quán)登記對外具有對抗第三人的效力，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移系以變更登記為標(biāo)志。雙方當(dāng)事人在簽訂涉案房屋買賣合同后，雖然完成了交付和給付大部分購房款的義務(wù)，但雙方一直未對涉案房屋辦理過戶手續(xù)，其權(quán)屬仍顯示為上訴人，此間，由于上訴人未能妥善處理好欠付的案外人債務(wù)，導(dǎo)致涉案房屋被法院強制執(zhí)行，且上訴人在三方協(xié)議中明確承諾“房屋不受他人合法追索，若發(fā)生與甲方有關(guān)的債權(quán)債務(wù)，概由甲方(曹正雙)清理”，從而使被上訴人過于輕信上訴人的承諾，放任了不及時過戶可能產(chǎn)生的風(fēng)險，后因上訴人未能完成清理債務(wù)的義務(wù)，導(dǎo)致房屋被司法拍賣，雙方合同目的不能實現(xiàn)，雖雙方均有責(zé)任，但上訴人應(yīng)負主要責(zé)任，由此帶來的房屋差價損失，上訴人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上訴人主張系被上訴人一方原因拖延不過戶，被上訴人不予認可，上訴人亦未能提供證據(jù)證實，故對上訴人關(guān)于不能過戶系被上訴人一方責(zé)任主張，二審法院不予采納。

　　涉案房屋雖設(shè)有抵押，但不影響交易，故一審判決對雙方簽訂的合同認定有效，符合法律規(guī)定，上訴人上訴中既主張設(shè)定抵押可以交易，又主張合同無效，觀點相互矛盾，二審法院對其抵押可以交易觀點予以采信，但設(shè)定在涉案標(biāo)的物上的抵押登記，在未解除抵押登記情況下，必然影響到合同履行中的過戶行為，因此，未解除抵押登記系導(dǎo)致合同未能完全履行的因素之一。

　　深圳上步律師鑒于雙方構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系，非房屋租賃關(guān)系，故不涉及房屋租賃費用，因合同解除對雙方均產(chǎn)生損失，而上訴人的損失在房屋的增值中已經(jīng)得到彌補，其要求被上訴人給付房屋占用費，無事實和法律依據(jù)，至于房屋裝潢損失，已經(jīng)在法院112號執(zhí)行案件中予以確定，拍賣成交價格中的106038元裝修費用應(yīng)歸被上訴人所有，一審判決上訴人給付被上訴人裝修損失106038元不存在重復(fù)計取問題。綜上，上訴人上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，判決正確，程序合法，應(yīng)予維持。深圳合同糾紛律師咨詢