案例簡(jiǎn)介

　　1999年9月，徐與吳簽訂了房屋銷(xiāo)售合同：吳將201號(hào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給徐，房?jī)r(jià)12萬(wàn)元，吳負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。1999年10月，徐支付了購(gòu)房款，吳交付了房子，徐入住使用。之后，吳沒(méi)有辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，徐與吳失去了聯(lián)系，房屋沒(méi)有轉(zhuǎn)讓。
 

　　2017年12月，徐突然收到王委托律師的律師函和王名下所有權(quán)登記證書(shū)復(fù)印件。吳，王沒(méi)有站出來(lái)。徐隨后到房屋管理部門(mén)查閱相關(guān)檔案信息，了解吳于2007年11月30日獲得房屋所有權(quán)證書(shū)，2016年11月7日吳與王簽訂股票房屋銷(xiāo)售合同，涉及房屋330萬(wàn)元，在合同當(dāng)天提交所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)，2016年11月10日完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，王取得房屋所有權(quán)證書(shū)。
 

　　徐突然遇到這種情況，不知所措，于是咨詢(xún)了律師尋求幫助。律師了解到，徐已經(jīng)在這所房子里住了18年多，因?yàn)樗c吳失去了聯(lián)系，沒(méi)有辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉诖似陂g，沒(méi)有人來(lái)看房子買(mǎi)房子或主張權(quán)益。徐和王從未見(jiàn)過(guò)面。然后建議徐先以吳、王為被告提起訴訟，確認(rèn)合同無(wú)效，然后啟動(dòng)其他法律程序維護(hù)自己的權(quán)益。徐接受了律師的建議，并委托代表他提起訴訟。
 

　　在訴訟中，吳某于2018年3月12日去世，原告隨后申請(qǐng)變更吳某繼承人吳甲，吳乙為被告。
 

　　此外，申請(qǐng)銀行流量查明：2016年12月8日，王轉(zhuǎn)到吳銀行卡賬戶(hù)300萬(wàn)元，來(lái)自解銀行賬戶(hù)，2016年12月9日，吳從銀行卡300萬(wàn)元，解銀行賬戶(hù)300萬(wàn)元。
 

　　原告徐認(rèn)為，吳一房?jī)少u(mài)，違反誠(chéng)信，惡意損害原告的合法權(quán)益。被告王沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)檢查房屋簽訂合同；未支付購(gòu)房款，雙方申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦D(zhuǎn)讓登記一年后，王委托律師收到房屋；王和徐不知道，沒(méi)有要求賣(mài)方吳交付房屋，直接致信徐騰出房屋；2016年12月8日，吳收到300萬(wàn)元，2016年12月9日取出300萬(wàn)元，2016年12月9日取出300萬(wàn)元，2016年12月9日取出300萬(wàn)元，時(shí)間和金額高度一致；王解釋為與公司員工張匯入的投資者投資，但未提供來(lái)源證據(jù)。吳與王的房屋交易過(guò)程存在許多不合理之處，足以確定吳與王構(gòu)成惡意串通，損害徐的合法權(quán)益。因此，法院要求確認(rèn)吳與王簽訂的房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效。
 

　　被告王辯稱(chēng)，他和吳的兒子吳甲原是一家小額貸款公司的員工。因?yàn)樗嘈艆钦f(shuō)房子暫時(shí)是朋友住的，所以他買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有進(jìn)入涉案房間；解某轉(zhuǎn)給王某的300萬(wàn)元是王某的個(gè)人理財(cái)資金；2016年12月9日，解某賬戶(hù)入賬300萬(wàn)元，是公司員工張某柜臺(tái)匯入的，不是吳某匯入的。王辯稱(chēng)，他不知道涉案房屋已經(jīng)賣(mài)給了徐。他以330萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。沒(méi)有惡意串通，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
 

　　【判決結(jié)果】

　　一審法院判決：吳與王簽訂的房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效。
 

　　二審法院判決:駁回王、吳甲、吳乙上訴，維持原判。
 

　　【深圳房產(chǎn)律師解讀】

　　張銀福律師認(rèn)為，合同的有效性是對(duì)當(dāng)事人合意的法律評(píng)價(jià)。當(dāng)事人簽訂的合同可能有效、無(wú)效、可撤銷(xiāo)或有效。當(dāng)事人從不同的角度對(duì)合同的有效性持不同的態(tài)度。當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法向法院提出確認(rèn)請(qǐng)求。根據(jù)《民法典》第154條行為人與對(duì)方惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效（原合同法第52條第（2）項(xiàng)），惡意串通損害第三方利益的合同絕對(duì)無(wú)效。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是吳與王簽訂房屋銷(xiāo)售合同是否惡意串通，損害了徐的合法權(quán)益。
 

　　一、惡意串通的認(rèn)定
 

　　惡意串通是指行為人與對(duì)方勾結(jié)，為謀取私利而損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。在大多數(shù)情況下，權(quán)益受損的第三方當(dāng)時(shí)并不知道。如果受害者想證明合同當(dāng)事人惡意串通，他們往往會(huì)遇到舉證困難，因?yàn)槭芎φ卟粌H要證明合同當(dāng)事人主觀上有損害自身利益的意圖，還要證明合同雙方必須有相互交流的行為，這對(duì)受害者的舉證非常不利。然而，張銀福律師認(rèn)為，他頭腦中的主觀惡意并非虛幻，必然會(huì)通過(guò)具體的客觀行為來(lái)表現(xiàn)出來(lái)。在這種情況下，吳的一房?jī)少u(mài)嚴(yán)重違反了誠(chéng)信原則，具有明顯的主觀惡意。涉案房屋以王的名義轉(zhuǎn)讓登記。雖然沒(méi)有直接證據(jù)證明吳與王惡意串通，但在房屋交易過(guò)程中存在許多不合理的地方，購(gòu)房資金來(lái)源和交易原因也沒(méi)有合理解釋。根據(jù)最高人民法院《民訴法》（2020年修訂）第九十三條惡意串通損害房屋買(mǎi)賣(mài)合同的另一條（4）。
 

　　二、本案訴訟策略
 

　　首先，確認(rèn)合同無(wú)效糾紛是《民事案件原因條例》（2021）確定的四級(jí)原因。在本案中，涉及的財(cái)產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓給王，王屬于法律上的登記財(cái)產(chǎn)所有人，受法律保護(hù)。對(duì)徐來(lái)說(shuō)，只有確認(rèn)財(cái)產(chǎn)變更的原因（房屋銷(xiāo)售合同）無(wú)效，才能撤銷(xiāo)王的房地產(chǎn)登記，確認(rèn)吳與王的房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效，是徐維護(hù)自身權(quán)益的唯一正確有效途徑。
 

　　其次，通過(guò)當(dāng)事人實(shí)施的行為本身，認(rèn)定該行為是惡意串通。在這種情況下，原告從懷疑開(kāi)始，層層詢(xún)問(wèn)被告王房地產(chǎn)交易過(guò)程中的許多不合理，如果有不合理可以忽略，在房屋銷(xiāo)售合同中，有許多不合理，房屋銷(xiāo)售合同異常的可能性必須大大提高，根據(jù)高度覆蓋的證明標(biāo)準(zhǔn)，促使法官確信，現(xiàn)有證據(jù)足以證明吳與王簽訂房屋銷(xiāo)售合同構(gòu)成惡意串通，損害徐的合法權(quán)益，在此基礎(chǔ)上，形成法官的自由證明，根據(jù)民事證據(jù)優(yōu)勢(shì)證據(jù)規(guī)則，確認(rèn)合同無(wú)效。
 

　　三、關(guān)于本案惡意串通的諸多表現(xiàn)
 

　　(一)吳某“一房二賣(mài)”的事實(shí)行為，顯示了其違背誠(chéng)信原則，主觀惡意明顯。
 

　　(二)王某與吳某2016年11月7日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并未對(duì)該房屋進(jìn)行過(guò)實(shí)地查看，并且王某自認(rèn)沒(méi)有帶其看過(guò)該房屋，并于2016年11月7日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
 

　　(三)王某與吳某于2016年11月7日簽署了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并于當(dāng)日辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并于2016年11月10日辦理過(guò)戶(hù)。但是沒(méi)有證據(jù)表明王某于當(dāng)日或當(dāng)日向吳某支付了購(gòu)房款。這種情況和正常的房屋買(mǎi)賣(mài)程序和需要的時(shí)間框架是完全不同的。
 

　　(四)銀行轉(zhuǎn)帳記錄顯示，王某2016年12月8日支付給吳某的三百萬(wàn)元來(lái)自解某，而2016年12月9日他將300萬(wàn)元取走，同時(shí)解某賬戶(hù)中還有一筆300萬(wàn)元。李某提供的銀行流水顯示為張某從柜面匯入了解某賬戶(hù)，且沒(méi)有提供張某資金來(lái)源及原因。李某說(shuō)，解某，張某，王某，吳甲均為一家小貸公司員工，通過(guò)柜面匯給該公司的300萬(wàn)元資金來(lái)自于投資人，但無(wú)證據(jù)證明。吳甲、吳乙都說(shuō)不清楚為什么吳某拿出300萬(wàn)元，也不知道這300萬(wàn)元去哪了。
 

　　(五)王某聲稱(chēng)2016年12月8日解某匯給王某的三百萬(wàn)元系王某自有資金，但無(wú)證據(jù)證明。在法庭作證時(shí)，解某也沒(méi)有向王某說(shuō)明三百萬(wàn)元匯給王某三百萬(wàn)元交易理由。
 

　　(六)王某提交張某的銀行賬戶(hù)歷史交易明細(xì)并不能說(shuō)明張某在2016年12月9日通過(guò)銀行賬戶(hù)向解某匯入的資金來(lái)源，也不能反映張某在2016年12月9日前向其索取。并且王某說(shuō)，賬戶(hù)里的錢(qián)都不屬于張某，而是屬于投資人的錢(qián)。

　　(七)王某提交的病歷住院10天，但不能證明他是在2016年11月10日買(mǎi)房子過(guò)戶(hù)至2017年12月14日才委托律師發(fā)函，提出了10天的合理理由，但無(wú)法證明他在醫(yī)院接受治療。
 

　　(八)王某委托律師向徐某發(fā)函要求騰房，但未向賣(mài)房人吳某主張交房，說(shuō)明王某知道徐某居住，不排除王某與張某相互串通損害的可能性。
 

　　綜上所述，從以上各方面來(lái)看，現(xiàn)有證據(jù)足以證明吳某與王某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》屬于惡意串通，阻止徐某基于與吳某簽訂的購(gòu)房合同而取得房屋所有權(quán)，是一種惡意的串通行為。深圳房產(chǎn)律師