案例簡(jiǎn)介

　　2016年7月14日，被告王代表其父母與原告小明和房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋銷售合同，房屋價(jià)格112萬元。由于銀行貸款尚未償還，所涉及的房屋設(shè)置了抵押貸款。合同規(guī)定，被告王的父母應(yīng)在2016年7月25日前償還銀行貸款，并終止抵押貸款登記。原告應(yīng)于2016年7月14日支付2萬元的定金，并在2016年8月1日前支付34萬元的首付款，余額在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后支付銀行抵押貸款。同時(shí)，簽字人還應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。合同簽訂后，原告于2016年7月14日向被告支付20000.00元的定金，被告出具了收據(jù)。但被告王的父母未能在2016年7月25日辦理抵押手續(xù)，原告也沒有在2016年7月16日至2016日提出房?jī)r(jià)格。

　　判決結(jié)果

　　1.原告小明和被告王代表父母和房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《房屋銷售合同》終止。

　　2.被告王的父母將原告小明的定金返還2萬元。

　　3.被告王某及其父母賠償原告小明經(jīng)濟(jì)損失6.44萬元。
 

　　深圳房產(chǎn)合同律師解讀

　　民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則。本案原告小明與被告王代表其父母和房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂的房屋銷售合同，是當(dāng)事人的真實(shí)意圖，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議充分履行義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百七十二條：行為人無代理權(quán)，超越代理權(quán)或者終止代理權(quán)后，仍實(shí)施代理行為。如果對(duì)方有理由相信行為人有代理權(quán)，代理行為是有效的。被告王與父母有特殊的親屬關(guān)系，原告小明有充分的理由相信他有權(quán)代表出售房屋，見代理。

　　原告小明在房屋經(jīng)紀(jì)公司工作人員的陪同下，兩次到被告處查看涉案房屋時(shí)，被告及其父母都在場(chǎng)，當(dāng)時(shí)并未表示反對(duì)，可見他知道涉案房屋的銷售情況并同意。原告小明的購(gòu)房行為是善意的，如果被告認(rèn)為是惡意購(gòu)房，舉證責(zé)任在被告。涉案房屋確實(shí)有抵押，但設(shè)定抵押的房屋銷售不違反法律禁止性規(guī)定，合同簽訂無過錯(cuò)，被告已承諾將貸款歸還終止抵押登記，因此不能成為不履行合同的理由。

　　根據(jù)合同規(guī)定，被告應(yīng)先將銀行貸款歸還終止抵押，然后原告才能交付首付。因此被告不辦理終止抵押，原告可以拒絕支付首付，原告不存在違約。而被告王某的父母則明顯構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　合同中約定的簽字人也應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，因此被告王某也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果原告不履行合同義務(wù)，被告將向被告支付更多的損失，原告將被告拒絕履行合同。

　　綜上所述，本案糾紛的發(fā)生實(shí)際上是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的突然上漲，三名被告因價(jià)格問題拒絕履行合同而后悔。原告的訴訟證據(jù)充分，請(qǐng)求合理合法，應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七條：民事主體從事民事活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，堅(jiān)持誠(chéng)信，遵守承諾。

　　第五百一十條：合同生效后，當(dāng)事人對(duì)質(zhì)量、價(jià)格、報(bào)酬、履行地點(diǎn)沒有約定或者不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)規(guī)定或者交易習(xí)慣確定。

　　第五百六十三條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以終止合同，在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者不履行主要債務(wù)；

　　第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，并采取補(bǔ)償措施或者作出賠償措施。另一方可以選擇上述違約定金。

　　房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致二手住房交易糾紛大幅增加。賣方因房?jī)r(jià)上漲而違約，影響了正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，也不利于社會(huì)誠(chéng)信的建設(shè)。在二手住房交易中，合同應(yīng)明確網(wǎng)上簽約時(shí)間，消除抵押、資金托管、戶籍遷移、違約金等問題，防止糾紛的發(fā)生。深圳房產(chǎn)合同律師