案情簡(jiǎn)介　　

      2011年6月，A廠員工梅某以被告某藍(lán)色房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱B公司)的名義與原告孫某簽訂《商品房預(yù)訂協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》)約定:孫某預(yù)定購(gòu)買B公司開(kāi)發(fā)的2號(hào)房，建筑面積209.96㎡。孫某在簽訂本協(xié)議時(shí)支付預(yù)定購(gòu)房款，作為簽訂《商品房買賣合同》的擔(dān)保定金。同日，孫某向梅某支付預(yù)定購(gòu)房款，梅某出具收據(jù)，并加蓋B公司財(cái)務(wù)專用章。2011年底，孫某要求B公司簽訂商品房買賣合同。B公司表示，梅某不是B公司的員工，無(wú)權(quán)出售涉案房屋。本協(xié)議收據(jù)上蓋有假印章，涉案房屋已出售。孫某隨后向公安局報(bào)案，不構(gòu)成刑事案件。2011年底，孫某要求B公司簽訂商品房買賣合同。

       訴訟中發(fā)現(xiàn)，2004年，B公司與外人張某就涉案房屋簽訂了《商品房銷售合同》，并在房地產(chǎn)局備案。2007年10月，B公司與A廠簽訂了《工程款結(jié)算協(xié)議》，約定包括涉案房屋在內(nèi)的六棟住宅樓由兩個(gè)單位聯(lián)合建造，A廠負(fù)責(zé)銷售，銷售款用于抵消B公司欠A廠的工程款，約定涉案房屋由B公司管理，雙方結(jié)算后交A廠銷售；為保證A廠銷售資金的安全，B公司同意A廠以B公司D區(qū)工程項(xiàng)目的名義對(duì)外銷售房屋，并獨(dú)立開(kāi)立賬戶；B公司配合A廠銷售辦理相關(guān)房地產(chǎn)手續(xù)。梅是A廠派駐B公司的D區(qū)工程項(xiàng)目部經(jīng)理。2010年，A廠以B公司的名義與外人李簽訂了《商品房銷售合同》。李交付的購(gòu)房款80萬(wàn)元已由A廠收取。由于涉案房屋的一房二賣，無(wú)法向李交付房屋。2011年，雙方知道該房屋的名稱已被轉(zhuǎn)讓。

       判決結(jié)果

　　一審法院認(rèn)為，孫沒(méi)有與B公司簽訂正式的商品房銷售合同。本協(xié)議與B公司簽訂商品房銷售合同的印章不相同；B公司未收取孫的預(yù)定購(gòu)買款；梅無(wú)權(quán)代表涉案房屋銷售，B公司不承認(rèn)以B公司名義簽訂的協(xié)議，對(duì)B公司沒(méi)有約束力。判決：駁回孫的訴訟請(qǐng)求。

        二審法院認(rèn)為，孫知道涉案房屋是頂級(jí)賬戶房屋，購(gòu)買行為不符合普通消費(fèi)者的購(gòu)買交易習(xí)慣，非善意買家。判決：駁回孫的上訴，維持原判決。

       再審法 院認(rèn)為，以普通買家的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，孫有理由相信梅的行為代表B公司，孫履行了理性謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，善意無(wú)過(guò)錯(cuò)；梅的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，本協(xié)議合法有效，效力于B公司。判決：撤銷一審、二審判決，B公司雙倍返還孫的預(yù)定購(gòu)買款。

                                            

　　深圳房產(chǎn)合同律師解讀

　　本案爭(zhēng)議的重點(diǎn)是梅以B公司名義與孫簽訂的《協(xié)議》是否有效。從被代理人開(kāi)發(fā)公司的角度適用無(wú)權(quán)代理規(guī)定：行為人無(wú)代理權(quán)，超過(guò)代理權(quán)或代理權(quán)終止后，仍實(shí)施代理行為。未經(jīng)代理人認(rèn)可的，對(duì)被代理人無(wú)效。本案B公司不予認(rèn)可，對(duì)B公司無(wú)效，應(yīng)駁回孫的訴訟請(qǐng)求。但從合同對(duì)手的角度來(lái)看：行為人沒(méi)有代理權(quán)，超過(guò)代理權(quán)或代理權(quán)終止后，仍實(shí)施代理行為，對(duì)方有理由相信行為人有代理權(quán)，代理行為有效。在這種情況下，孫有理由相信梅有代理權(quán)，梅的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，代理行為有效。張銀福律師認(rèn)為，結(jié)合發(fā)現(xiàn)的事實(shí)，梅的行為構(gòu)成了表見(jiàn)代理，應(yīng)適用表見(jiàn)代理的規(guī)定。涉及的房屋被一房三賣導(dǎo)致無(wú)法履行，原告要求被告按定金罰款兩倍，代理行為有效。張銀福律師認(rèn)為，梅的行為構(gòu)成了表見(jiàn)代理，應(yīng)該適用表見(jiàn)代理的規(guī)定。涉及的房屋被一房屋出售導(dǎo)致無(wú)法履行，原告要求被要求被告按照定退還預(yù)定的預(yù)定的罰款，再審程序的結(jié)果，最終實(shí)現(xiàn)了不同的訴訟結(jié)果，再審法院采納了不同的判決。再審判決，再審法律師的結(jié)果。

       一、梅以B公司的名義與孫簽訂了《協(xié)議》，上面蓋著B(niǎo)公司D區(qū)項(xiàng)目商品房銷售合同專用章，收據(jù)上蓋著B(niǎo)公司財(cái)務(wù)專用章。孫認(rèn)為梅有代理權(quán)，代理行為有效。

　　雖然兩個(gè)印章與B公司的公章不一致，但根據(jù)B公司與A廠簽訂的《工程付款結(jié)算協(xié)議》，B公司授權(quán)A廠銷售房屋，銷售房屋收入用于償還B公司欠A廠的工程付款。B公司法定代表人在公安局聲明：B公司同意A廠設(shè)立銷售辦公室，使用B公司D區(qū)項(xiàng)目商品房銷售合同專用印章銷售房屋。從協(xié)議簽署的地點(diǎn)、形式和收據(jù)內(nèi)容，以普通買家的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，孫有理由相信梅的行為代表B公司，孫履行了理性謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，善意；梅的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，協(xié)議合法有效，對(duì)B公司有效。

       二、乙公司的抗辯理由不能對(duì)梅某以乙公司名義與孫某簽訂的協(xié)議產(chǎn)生效力。

　　孫承認(rèn)與梅簽訂協(xié)議時(shí)，知道涉案房屋為頂級(jí)房屋，已抵押，但其法律后果是雙方能否簽訂正式的商品房銷售合同，所有權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，不影響協(xié)議的有效性，協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，其有效性及B公司。A廠是否有權(quán)出售涉及的房屋，A廠和B公司是否實(shí)際結(jié)算，梅是否將購(gòu)買押金交付給B公司或A廠，是B公司與A廠之間的內(nèi)部關(guān)系，不產(chǎn)生以B公司名義與孫簽訂的協(xié)議的效力。

       三、涉案房屋已出售給外人，不能與孫履行合同義務(wù)，乙方應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

　　最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2021)第四條賣方通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買方收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房買賣合同的，依照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睹穹ǖ洹返?87條規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，不能達(dá)到合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在本案中，涉及房屋的一房?jī)少u和一房三賣導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法履行。孫要求B公司雙倍返還預(yù)定的購(gòu)房款，這在法律上是有根據(jù)的。

　　購(gòu)買房地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎對(duì)待，記住仔細(xì)檢查賣方是否有權(quán)出售房地產(chǎn)。簽訂協(xié)議必須正式、嚴(yán)格，并加蓋印章。如發(fā)生糾紛，應(yīng)及時(shí)尋求正式的法律救濟(jì)方式。如果你認(rèn)為你的主張應(yīng)該得到依法的支持，你應(yīng)該堅(jiān)定信心，保護(hù)你的權(quán)利，使用法律給予的所有救濟(jì)方式，不要放棄。深圳房產(chǎn)合同律師

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