一、商品房買賣合同是指什么

　　商品房買賣合同是指賣方將在建或已建商品房的所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給買方，買方支付價款的合同。深圳房地產(chǎn)合同律師談到商品房買賣合同是房地產(chǎn)買賣合同的主要類型。

　　二、商品房買賣合同的特點是什么

　　1.標的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形式。交易房屋可以是已建成的房屋，也可以是未完成的房屋，也可以是建筑物和社區(qū)的公共設(shè)施。設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。
 

　　2.標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為條件。中國《合同法》第133條規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付之日起轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，房地產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；除法律另有規(guī)定外，未經(jīng)登記不生效。

　　3.強烈的行政干預(yù)。由于土地和房地產(chǎn)的巨大價值，對國民經(jīng)濟和民生有很大的影響，國家對房地產(chǎn)行政的監(jiān)督相對嚴格。例如，國家實施了注冊制度。實施合同示范文本。實施購買限制政策等。

　　三、商品房買賣合同無效的幾種情況。

　　1.出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致合同無效。

　　有兩種情況：一是賣方不具備開發(fā)主體資格；第二，賣方不具備銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為賣方?jīng)]有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權(quán)利和行為能力，深圳房地產(chǎn)合同律師換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沒有業(yè)務(wù)范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對特定房地產(chǎn)沒有相應(yīng)的銷售資格。例如，在不符合法定銷售條件的情況下，開發(fā)企業(yè)私自出售房屋以解決資金問題。

　　2.因主體不當(dāng)而導(dǎo)致的合同無效。

　　這種情況主要是買方?jīng)]有權(quán)利和行為能力訂立合同。比如：不符合國家限購政策。

　　3.出賣人故意隱瞞房屋抵押的事實。

　　由于實際資金較少，賣方無法達到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件。為了融資，通常有兩種方式：一種是將在建項目抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，銀行辦理商品房抵押。雙方同意，開發(fā)商收取的買方首付款將直接返還開發(fā)商在銀行的貸款。

　　這樣，開發(fā)商向買方出售的房屋產(chǎn)生了不完全的抵押產(chǎn)權(quán)。如果開發(fā)商無法償還銀行貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。

　　最終，買受人遭受損失；第二，建設(shè)單位在可以預(yù)售的條件下進行建設(shè)，然后開發(fā)商收取首付款支付工程款。

　　如果開發(fā)商不能按照“陰合同”支付建設(shè)單位的項目資金，建設(shè)單位可以使用法律規(guī)定的“項目價格優(yōu)先補償”權(quán)，實施法律規(guī)定的項目優(yōu)先司法拍賣。執(zhí)行權(quán)，最終損失或買方。

　　在這方面，深圳房地產(chǎn)合同律師了解到最高法院的司法解釋規(guī)定，如果開發(fā)商抵押出售的房屋并隱瞞事實，買方可以要求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商承擔(dān)兩倍的賠償。