在有效的房屋買賣合同履行期間，權(quán)利人未占有該房屋的，該房屋的再轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。除非在先方在房屋買賣合同中附加了“不得轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利限制，否則合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓是有效的，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容是未實(shí)現(xiàn)的合同權(quán)利。深圳房產(chǎn)律師為您講解一下相關(guān)的情況。

　　如果債權(quán)人或其前任已將轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知債務(wù)人，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人生效。受讓人不能行使合同權(quán)利時(shí)，可以直接起訴原債務(wù)人。原債務(wù)人基于其對(duì)債權(quán)人的抗辯對(duì)受讓人提出抗辯的，受讓人可以申請(qǐng)追加債權(quán)人作為第三人參加訴訟，按照有利于受讓人或者原債務(wù)人的原則，責(zé)令債權(quán)人直接向原債務(wù)人或者受讓人履行義務(wù)。

　　未進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記的集資房再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人全額集資且集資協(xié)議中沒有時(shí)間限制企業(yè)轉(zhuǎn)讓的，其再轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否屬于自己房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓問題行為能夠有效；集資協(xié)議中約定了轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)范圍或約定了其他社會(huì)集資人的優(yōu)先受讓權(quán)的，其符合我們約定的再轉(zhuǎn)讓管理行為方式直接得到有效，違反合同約定的再轉(zhuǎn)讓行為可撤銷。

　　集資協(xié)議中約定禁止轉(zhuǎn)讓的，集資人的再轉(zhuǎn)讓行為不生效。集資房再轉(zhuǎn)讓行為提供有效的，訴訟中可責(zé)令再轉(zhuǎn)讓人先行發(fā)展完善公司所有權(quán)登記，再與其受讓人之間進(jìn)行數(shù)據(jù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；集資房權(quán)利人完善國家所有權(quán)登記工作需要集資房建設(shè)一個(gè)單位積極配合的，訴訟中可追加制度建設(shè)事業(yè)單位為第三人并責(zé)令其協(xié)助學(xué)生完成所有權(quán)登記。

　　集合基金房屋權(quán)利人部分集資的，集合基金房屋權(quán)利人與建設(shè)單位共享房屋產(chǎn)權(quán)，集合基金房屋再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位同意。集資建設(shè)單位同意轉(zhuǎn)讓而不行使優(yōu)先轉(zhuǎn)讓權(quán)的，再轉(zhuǎn)讓行為有效。

　　在訴訟中可以先責(zé)令集資房再轉(zhuǎn)讓人完成所有權(quán)登記，然后與其受讓人進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。如果混合房屋所有人需要建設(shè)單位配合完善所有權(quán)登記程序，增建單位可以作為訴訟的第三人，責(zé)令其向再轉(zhuǎn)讓人辦理所有權(quán)登記。

　　三單房屋的開發(fā)建設(shè)程序和銷售程序不完善，或者房屋質(zhì)量有缺陷。如果房屋質(zhì)量的相關(guān)手續(xù)或瑕疵可以補(bǔ)救，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋的行為直接生效。在訴訟中，可以將第三人追加到房屋建造者，責(zé)令其完善開發(fā)建設(shè)手續(xù)或者對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行補(bǔ)救，然后由權(quán)利人進(jìn)行所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移所有權(quán)。

　　三單位房屋作為繼承，未經(jīng)財(cái)產(chǎn)登記的繼承人或者受遺贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓的，房屋轉(zhuǎn)讓法生效。在訴訟中，可以責(zé)令轉(zhuǎn)讓人提前完善所有權(quán)登記，并可以根據(jù)具體情況，在訴訟中增加第三人作為房屋建造人或者繼承人取得房屋的前一方，責(zé)令轉(zhuǎn)讓人完善相關(guān)的所有權(quán)登記程序，或者暫停訴訟，啟動(dòng)行政救濟(jì)程序，幫助再轉(zhuǎn)讓人完成所有權(quán)登記，然后向受讓人完成所有權(quán)登記地轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)無效合同或非法建筑獲得房屋的人不得享有該房屋的任何權(quán)利。再次轉(zhuǎn)讓房屋的行為不具有合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

　　雖然現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)三單房再轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度，但現(xiàn)實(shí)生活中三單房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象是司法活動(dòng)中不可回避的事實(shí)。從解決糾紛、促進(jìn)交易的角度出發(fā)，有必要對(duì)三單房再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范，并提供適當(dāng)?shù)姆删葷?jì)。

　　根據(jù)合同轉(zhuǎn)讓制度或房屋建筑管理制度，可以將再轉(zhuǎn)讓行為人或房屋建筑商的前手引入訴訟，責(zé)令消除影響房屋權(quán)屬登記的因素。對(duì)于權(quán)利人的前任或房屋建造者無法救濟(jì)的三單房屋，只要這些房屋在質(zhì)量上符合安全使用的要求。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，在土地使用和規(guī)劃上不是必須拆除的違法建筑，國家就應(yīng)該建立相應(yīng)的行政救濟(jì)制度和民事訴訟程序，啟動(dòng)行政救濟(jì)程序。三聯(lián)單房屋經(jīng)救濟(jì)登記后，裁決機(jī)關(guān)可責(zé)令權(quán)利人先完善權(quán)屬登記，再與其受讓人辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。