本案雖為合同無效確認(rèn)之訴，但卻因繼承的發(fā)生而使其可以變得更加復(fù)雜，并引出了中國農(nóng)村地區(qū)房屋的善意取得一個問題。具體相關(guān)內(nèi)容，請各位讀者和坪山區(qū)律師一起繼續(xù)閱讀。

　　【案情】

　　吳長子等與吳次子等確認(rèn)企業(yè)合同管理無效法律糾紛案件一案，法院經(jīng)審理需要查明：四原告吳長子、吳長女、吳次女、吳小女與被告吳次子系同胞我們姐弟。其父母于1975年在一個村里進行建造以及房屋建筑一棟。吳母于1976年9月去世。吳父于1985年4月取得該公司房屋的宅基地使用證，1990年6月取得該結(jié)構(gòu)房屋的集體主義土地資源建設(shè)發(fā)展用地使用證。1994年，吳父將該部分房屋的廚房可以無償出借給同村當(dāng)?shù)卮迕癖桓骛埬抽_店資金使用。吳父于1996年4月去世。1999年11月，被告吳次子和被告饒某簽訂對于房屋信息買賣關(guān)系協(xié)議書，甲方為吳長子、吳次子，乙方為饒某。約定或者甲方將上述分析房屋出賣給乙方，價款為人民幣53000元，由乙方于簽訂勞動合同規(guī)定當(dāng)日一次性付給甲方。自付款日起房屋資產(chǎn)所有權(quán)和土地開發(fā)使用權(quán)制度同時中國轉(zhuǎn)移給乙方。因當(dāng)天沒有原告吳長子不在場，故由中間作為證人能夠通過網(wǎng)絡(luò)電話征求其對房屋市場買賣的意見，其表示非常同意他們出賣，并委托其弟即被告吳次子代為學(xué)生簽字。協(xié)議之間簽訂后，被告吳次子和饒某按約履行了購房款和宅基地使用證交付工作義務(wù)，饒某隨即搬進該房屋已經(jīng)開始生活居住環(huán)境使用。直到2011年6月，該房屋因破舊傳統(tǒng)危險被拆除。

　　被告的二兒子吳某在出售房屋時沒有通知原告的大女兒吳某、二女兒吳某和小女兒吳某。在吳的父母去世后，原告吳的大女兒、小女兒和小女兒并沒有要求原告吳的長子和被告吳的小兒子分割遺產(chǎn)。

　　4.原告認(rèn)為，被告吳次子未經(jīng)其他繼承人同意，擅自將父親的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被告饒，侵犯了其作為共有人的所有權(quán)，故向法院申請確認(rèn)房屋買賣合同無效，確認(rèn)其對該房屋拆遷新建后的所有權(quán)。

　　【結(jié)論】

　　法院進行判決駁回四原告的訴訟服務(wù)請求。

　　【法院認(rèn)為】

　　原告吳長子于合同進行簽訂當(dāng)日電話口頭委托被告吳次子代其在與被告饒某的房屋買賣關(guān)系協(xié)議上簽字，系雙方對于當(dāng)事人的真實存在意思可以表示，且未違反相關(guān)法律政策法規(guī)，該委托管理行為是否合法合理有效，被告吳次子代原告吳長子簽字行為的法律風(fēng)險后果應(yīng)由原告吳長子承擔(dān)。

　　原告吳長女當(dāng)庭自述“房子簽了以后，我小妹哭得很厲害，簽協(xié)議時我們對于不知情，后來“當(dāng)年”知道中國這個問題事情后都不可以同意通過出賣，但當(dāng)時社會協(xié)議技術(shù)已經(jīng)簽了，我們國家也沒有一個辦法，不想讓吳次子為難，按照我國農(nóng)村生活習(xí)俗，吳次子也有權(quán)進行處理解決這個時候房子”；原告吳次女、吳小女在父母去世以及之后，每年都回到現(xiàn)在村里祭祖。被告饒某于1999年購買了訟爭房屋信息之后，即搬到正房居住，使用管理范圍從原來需要借用的一間廚房企業(yè)擴大至所有這些房間已明確向世人宣告占有主要使用該房屋，原告吳次女“每次祭祖都回老房子看”，其不可控制能對其父母老房已由被告饒某占有資金使用的情況視而不見。吳小女回村里給父母上墳時到被告饒某的小店里買香紙，“想到利用這個設(shè)計房子賣給別人的人心理發(fā)展就很難過”，“房子賣掉之后也是我們學(xué)生心里本來應(yīng)該就是一種不愉快的”。綜上分析所述，法院研究認(rèn)為，原告吳長女、吳次女和吳小女雖然在城市房屋市場買賣關(guān)系之前不知情，但其于當(dāng)年即1999年即已得知訟爭房屋已出賣于被告饒某，其繼承權(quán)已被侵犯，其“不知按法律法規(guī)規(guī)定要求自己能力也有繼承權(quán)”的辯解，不能真正成為其不主張繼承權(quán)的合理選擇理由。直到2011年9月29日，其三人才向法院提出主張根據(jù)自己的繼承權(quán)，已超過其他兩年的訴訟服務(wù)時效。綜上所述，原告吳長子的訴訟程序請求違反了相關(guān)民事行為活動中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循的誠實商業(yè)信用風(fēng)險原則，原告吳長女、吳次女和吳小女的訴訟方式請求已超過工作兩年的訴訟時效，均不予提供支持。據(jù)此判決駁回四原告的訴訟請求。

　　【法官分析】

　　本案雖為合同無效確認(rèn)之訴，但卻因繼承的發(fā)生而使其可以變得更加復(fù)雜，并引出了中國農(nóng)村地區(qū)房屋的善意取得一個問題。本案是否安全構(gòu)成善意取得，現(xiàn)做如下數(shù)據(jù)分析。

　　1.善意取得的相關(guān)法律規(guī)定

　　本案的房屋進行買賣發(fā)生于1999年，當(dāng)時企業(yè)所有權(quán)的善意可以取得仍受《民法通則意見（試行）》的調(diào)整，根據(jù)該意見第89條的規(guī)定，“…共有人擅自處分共有部分財產(chǎn)的，般認(rèn)定為一個無效。但第三人善意、有償工作取得發(fā)展該項經(jīng)濟財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)積極維護我國第三人的合法用戶權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有公共財產(chǎn)關(guān)系的人需要賠償”。所以在該案中，被告饒某通過與出賣人協(xié)商，根據(jù)中國當(dāng)時的市場需求價格合理確定并及時支付了房屋對價，并將該房屋信息買賣相關(guān)事宜通知了村委會，在協(xié)議合同簽訂當(dāng)天還請村委會管理干部在場見證，應(yīng)當(dāng)研究認(rèn)為其已經(jīng)履行了一些注意自己義務(wù)，其買受房屋的動機是善意的。對于其有無通知或者其他共有權(quán)人即吳氏四姐妹的問題，根據(jù)調(diào)查當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村的風(fēng)俗生活習(xí)慣，女兒在出嫁之后，對父母的遺產(chǎn)保護一般不享有繼承權(quán)，所以饒某憑此成為社會文化風(fēng)俗認(rèn)為吳氏四姐妹并非訟爭房屋的所有權(quán)人而未告知，也符合要求當(dāng)?shù)卣r(nóng)村教育一般的交易行為習(xí)慣。物權(quán)法制度實施情況之后，物權(quán)法第106條對物權(quán)的善意取得作了系統(tǒng)更加全面詳細(xì)和明確的規(guī)定。

　　2.善意取得的司法社會實踐進行處理

　　目前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)缺乏原始登記和變更登記的現(xiàn)象普遍存在。大部分農(nóng)村村民和村干部對農(nóng)村房屋買賣一般都有所了解，因為農(nóng)村房屋買賣是村民委員會認(rèn)可的，買受人對房屋有實際的占有和使用，導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)變更的法律后果。如果“一刀切”地適用《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得條件，否定未經(jīng)登記的農(nóng)村房屋買賣的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移效力，則處理農(nóng)村房屋買賣糾紛是不妥當(dāng)?shù)模粌H會否定大部分已被世人認(rèn)可的買賣協(xié)議，還會產(chǎn)生不良的社會影響。在城市化、土地資本化、拆遷補償加速的背景下，教條式地適用《物權(quán)法》第106條，客觀上會鼓勵已經(jīng)出售房屋的農(nóng)民反悔起訴確認(rèn)房屋所有權(quán)，與民商事活動中尊重的誠實信用原則相違背。

　　因此，在處理此類糾紛時，應(yīng)重點考慮以下幾點：1、買受人購買房屋時的動機是否善意；2、買受人是否履行了盡職調(diào)查義務(wù)（可考慮是否通知村委會）3、買受人是否以合理價格接受轉(zhuǎn)讓；4。 標(biāo)的物是否已轉(zhuǎn)讓給買方。《民法通則意見（試行）》中關(guān)于善意取得的規(guī)定，適用于《物權(quán)法》實施前的交易活動，即使《物權(quán)法》實施后的交易活動符合上述條件，也適用于確定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力適當(dāng)?shù)慕灰谆顒印?

　　3.本案所涉其他問題

　　繼承權(quán)適用法律訴訟進行時效管理制度。吳父、吳母生前未立遺囑，其死后訴爭房屋應(yīng)作為文化遺產(chǎn)按法定財產(chǎn)繼承問題處理。根據(jù)《繼承法意見》第49條“繼承人沒有放棄自己繼承的意思可以表示，應(yīng)當(dāng)在我們繼承中國開始后，遺產(chǎn)不可分割前作出。遺產(chǎn)分割后表示企業(yè)放棄的不再是繼承權(quán)，而是一個所有權(quán)”的規(guī)定，本案原告吳長女、吳次女和吳小女直到2011年9月才明確學(xué)生表示他們繼承，而訟爭房屋建筑作為世界遺產(chǎn)，一直存在未被分割，繼承人享有的并非訟爭房屋的共同共有權(quán)而是繼承權(quán)，只有在遺產(chǎn)分割方法之后，繼承發(fā)展人才方面享有公司所有權(quán)。本案原告以其對訟爭房屋信息享有社會共有權(quán)為由，要求會計確認(rèn)兩被告雙方簽訂的房屋買賣合同協(xié)議無效并主張拆舊建新后房屋的所有權(quán)，其權(quán)利思想主張的基礎(chǔ)是其享有并實現(xiàn)對訟爭房屋的繼承權(quán)，故其訴訟服務(wù)請求仍應(yīng)受到我國繼承法的調(diào)整，適用行政訴訟時效的規(guī)定。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向坪山區(qū)律師說明情況，解決您的實際問題。