雖然我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但實(shí)踐中出現(xiàn)的房地產(chǎn)借名登記案件，使得房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度沒(méi)有得到很好的落實(shí)。名義買(mǎi)房是當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，司法實(shí)踐中對(duì)其處理方式不同的原因是，名義買(mǎi)房法律關(guān)系復(fù)雜，主體多。不僅是名人與名人之間按姓名購(gòu)買(mǎi)、登記房屋的關(guān)系，也是名人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系。名人違反約定處分房屋時(shí)，可能涉及第三人。研究房屋名稱所有權(quán)不僅具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，而且具有深刻的理論意義，它不僅可以明確各方的權(quán)利和義務(wù)，而且對(duì)解決糾紛也有一定的作用。從而使當(dāng)事人的合法權(quán)益得到更有效的保護(hù)，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)登記秩序，統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)具有指導(dǎo)意義。接下來(lái)就由深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師為您講解如何在現(xiàn)代模式下看維護(hù)房地產(chǎn)登記秩序問(wèn)題的相關(guān)法律內(nèi)容。下面大家就一起來(lái)看吧。希望能夠?qū)Υ蠹耶a(chǎn)生幫助！
在當(dāng)前的社會(huì)背景下，房產(chǎn)借名登記在我國(guó)已經(jīng)是一個(gè)歷史悠久的問(wèn)題，并不是某個(gè)地區(qū)特有的現(xiàn)象，而是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期、普遍的問(wèn)題。借用買(mǎi)受人名義的行為有各種理由，主要如下：
1、規(guī)避住房限購(gòu)政策。
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，也是可以拉動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的強(qiáng)大精神動(dòng)力。但是，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)管理存在一個(gè)過(guò)度開(kāi)發(fā)投資的問(wèn)題，并且還存在需要大量的投機(jī)行為，房?jī)r(jià)水平不斷攀升，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)這些種種畸形教育發(fā)展的亂象。對(duì)此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)公司行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大了宏觀調(diào)控研究力度，如房屋限購(gòu)令政策，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。在這一背景下一些購(gòu)房者為了有效規(guī)避房屋限購(gòu)政策，借用他人的名義來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，從而在教學(xué)實(shí)踐過(guò)程中產(chǎn)生了大量的房產(chǎn)借名登記案件。2010年開(kāi)始，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，全國(guó)多個(gè)不同地區(qū)政府出臺(tái)了限購(gòu)令，以限制一部分家庭購(gòu)買(mǎi)過(guò)多房屋建筑或者投機(jī)商炒房，以維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)。這也就是直接原因?qū)е铝瞬糠滞稒C(jī)商以及想購(gòu)買(mǎi)多套住房的家庭情況選擇了鋌而走險(xiǎn)，以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋并進(jìn)行分析登記。
2、避免貸款限制令等貸款障礙
貸款限制令主要限于不能提供稅收和社會(huì)保障支付證明的非本地居民，以及已購(gòu)買(mǎi)第三套或更多住房的家庭。這些群體往往別無(wú)選擇，只能使用他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并貸款購(gòu)買(mǎi)房屋。此外，各大銀行在辦理住房貸款時(shí)，都有相應(yīng)的限制條件，如貸款人的年齡、穩(wěn)定的收入等。有些人想買(mǎi)房子，但不符合貸款條件，只能借錢(qián)，以別人的名義買(mǎi)房子。此外，城鎮(zhèn)職工一般都有住房公積金，為了能夠享受優(yōu)惠貸款，如果他們?cè)谫?gòu)房時(shí)使用公積金貸款，一些沒(méi)有住房公積金的人，則與住房公積金貸款資格的親友或其他人同意以自己的名義貸款購(gòu)房，但由名人每月實(shí)際償還貸款。
3、簡(jiǎn)化手續(xù)，減少稅收。
房產(chǎn)稅制度改革是近年來(lái)兩會(huì)的議案，房產(chǎn)稅被認(rèn)為是一種替代限購(gòu)令的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策。值得我們關(guān)注的是，2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理登記暫行條例》開(kāi)始通過(guò)施行，以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題行為、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)安全，從而更有力、更切實(shí)地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的各項(xiàng)活動(dòng)合法權(quán)益。部分人認(rèn)為對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為房產(chǎn)稅的開(kāi)征社會(huì)提供了依據(jù)，是即將開(kāi)征房產(chǎn)稅的一個(gè)重要信號(hào)。因而導(dǎo)致部分人為了有效規(guī)避將來(lái)發(fā)展可能沒(méi)有實(shí)行的有關(guān)房產(chǎn)稅征收的法律相關(guān)法規(guī)，減少他們自己需要購(gòu)買(mǎi)商品房屋的稅收風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，從而與他人簽訂房產(chǎn)借名登記合同，來(lái)達(dá)到國(guó)際避稅的效果。與房產(chǎn)稅實(shí)際情況比較相似，遺產(chǎn)稅也被列入我國(guó)目前稅制結(jié)構(gòu)改革的議程。部分人出于規(guī)避遺產(chǎn)稅、簡(jiǎn)化登記系統(tǒng)程序的考慮，直接將自己出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在子女或其他孩子將來(lái)的繼承人名下。
4、爭(zhēng)奪特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
近年來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格迅速上漲，一些需要購(gòu)房的中低收入者買(mǎi)不起房。為了保障這部分人口的生活條件，并為這些弱勢(shì)群體提供性質(zhì)具有安全性的住房。與普通商品房相比，低收入者住房具有非常優(yōu)惠的價(jià)格。因此，為了讓最有需要的人真正得到低收入住房，政府會(huì)設(shè)定相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)條件，例如家庭經(jīng)濟(jì)狀況、住房情況，從而排除一部分沒(méi)有政府提供社會(huì)福利住房的人口。但是，這一部分并沒(méi)有讓購(gòu)買(mǎi)保障性住房的人利用政策漏洞，私自經(jīng)營(yíng)，利用他人購(gòu)買(mǎi)保障性住房的資格，從而享受到優(yōu)惠的住房待遇。借款人和名人往往同意以名人的名義申請(qǐng)住房指標(biāo)并以名人的名義登記，借用名人的住房，使用，繳納住房，等待限制性條款的消除，時(shí)機(jī)成熟，名人幫助名人辦理住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
法律往往滯后于社會(huì)的發(fā)展，許多問(wèn)題在成文法中沒(méi)有具體的規(guī)定，法律空白時(shí)常出現(xiàn)，本文就是涉及房地產(chǎn)貸款的案例。本文分析了借名購(gòu)房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因和風(fēng)險(xiǎn)，從債權(quán)屬性和物權(quán)斗爭(zhēng)屬性的角度解釋了“物權(quán)理論”與“物權(quán)理論”在這一問(wèn)題上的區(qū)別，結(jié)合司法實(shí)踐的現(xiàn)狀，從國(guó)家政策、舉證責(zé)任、判斷統(tǒng)一和社會(huì)效果等方面分析了存在的問(wèn)題，最后指出了確定借名購(gòu)房所有權(quán)應(yīng)考慮的相關(guān)因素，為解決借名購(gòu)房引發(fā)的各種糾紛，維護(hù)交易安全秩序提供了良好的建議和參考。以上內(nèi)容就是深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師為您講解的如何在現(xiàn)代模式下看維護(hù)房地產(chǎn)登記秩序問(wèn)題的相關(guān)法律內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，如果您有維護(hù)房地產(chǎn)登記秩序方面的法律問(wèn)題，還請(qǐng)您在線咨詢深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師為您一對(duì)一進(jìn)行解答。