實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人可以為了進(jìn)行非法活動(dòng)目的，惡意規(guī)避企業(yè)法律，破壞我們國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策的借名買(mǎi)房合同應(yīng)屬于無(wú)效的情形，情節(jié)更加嚴(yán)重地構(gòu)成刑事犯罪。如實(shí)際需要購(gòu)買(mǎi)一些人為將自己的貪污所得、受賄所得等非法經(jīng)營(yíng)收入轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄊ杖?，與他人簽訂借名買(mǎi)房合同，把自己用灰色收入增加購(gòu)買(mǎi)的房屋信息登記在他人名下，出名人明知其購(gòu)房款為犯罪所得而幫助借名人隱瞞的，這種教學(xué)行為方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一種民事范疇，不能用借名買(mǎi)房合同管理是否能夠有效方法解決這些問(wèn)題。兩者的行為都觸犯了我國(guó)傳統(tǒng)刑法，其中根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)買(mǎi)人構(gòu)成分析相關(guān)的上游犯罪，出名人構(gòu)成洗錢(qián)罪，應(yīng)沒(méi)收所購(gòu)房產(chǎn)。接下來(lái)就由深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師為您講解以嚴(yán)重規(guī)避法律政策為名的購(gòu)房合同無(wú)效嗎的相關(guān)法律內(nèi)容。下面大家就一起來(lái)看吧。希望能夠?qū)Υ蠹耶a(chǎn)生幫助！
一、具體概述
簽訂的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的合同應(yīng)視為無(wú)效，因?yàn)檫@不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房政策的實(shí)施。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合同被視為無(wú)效后，如不能歸還或不需要?dú)w還，雙方應(yīng)歸還財(cái)產(chǎn)，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償損失。無(wú)效合同從一開(kāi)始就是無(wú)效的，當(dāng)然也是無(wú)效的。無(wú)效合同是指違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害社會(huì)公共利益而沒(méi)有當(dāng)事人主張的合同，法院可以在審判過(guò)程中認(rèn)定合同無(wú)效。法院在審理借用戶名購(gòu)房糾紛時(shí)認(rèn)定，借用戶名購(gòu)房合同違反國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，即使當(dāng)事人未主張合同無(wú)效，仍可直接認(rèn)定借用戶名購(gòu)房合同無(wú)效。購(gòu)房合同無(wú)效后，法院直接確認(rèn)名義登記人是訴訟所涉房屋的財(cái)產(chǎn)所有人，因名義登記人的過(guò)錯(cuò)給實(shí)際買(mǎi)受人造成損失的，名義登記人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。此外，實(shí)際購(gòu)房者可要求名義登記人退還不合理收益，以補(bǔ)償購(gòu)房損失；名義登記人不愿取得訴訟所涉房屋的產(chǎn)權(quán)或者存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)將所購(gòu)房屋退還給開(kāi)發(fā)商或者該房屋的出賣(mài)人，由開(kāi)發(fā)商或者出賣(mài)人返還價(jià)款和利息，開(kāi)發(fā)商或者出賣(mài)人可以將訴訟所涉房屋再次出售給符合條件的標(biāo)的物。不會(huì)威脅開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人的交易安全，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的合理分配。
二、以借用名義購(gòu)買(mǎi)的房屋，在確定房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)考慮的因素
1、合法利益情況下的房屋權(quán)屬關(guān)系認(rèn)定：合法性是一切相關(guān)法律問(wèn)題行為方式能夠發(fā)展產(chǎn)生影響法律效力的基本理論前提，因此，在沒(méi)有一個(gè)善意第三人參與的情況下，實(shí)際購(gòu)房可以通過(guò)根據(jù)物權(quán)法第33條的規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬。主要分以下兩種不同情況。
2、不涉及中國(guó)第三方企業(yè)利益的情況：從不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)看，登記是公法上的物權(quán)，它只有確定不動(dòng)產(chǎn)的效力的權(quán)利，不能真實(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)情況。當(dāng)實(shí)際買(mǎi)受人有足夠的證據(jù)證明房屋屬于其所有人時(shí)，不能根據(jù)登記判斷房屋的所有權(quán)，而應(yīng)承認(rèn)房屋的實(shí)際所有人。
3、就物權(quán)法與物權(quán)事實(shí)的關(guān)系而言，在不涉及第三人利益的情況下，應(yīng)從公平正義的角度保護(hù)物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。根據(jù)司法自治原則，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人和登記購(gòu)買(mǎi)人可以自愿簽訂貸款登記協(xié)議。這符合司法自治原則，按照協(xié)議，實(shí)際購(gòu)房者應(yīng)為房屋所有人。
三、在司法實(shí)踐中，應(yīng)從以下四個(gè)方面對(duì)物權(quán)人進(jìn)行認(rèn)定
1、涉案房屋的登記產(chǎn)權(quán)證是誰(shuí)的，由誰(shuí)保管：是房屋產(chǎn)權(quán)證中房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交給他人。投資人有證據(jù)證明長(zhǎng)期保管房屋產(chǎn)權(quán)證，但借款人不能提供證據(jù)證明投資人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證原件不合法的，可以初步認(rèn)定投資人享有的房屋所有權(quán)。
2、涉訴房屋的購(gòu)房款及相關(guān)企業(yè)稅費(fèi)由誰(shuí)進(jìn)行支付：根據(jù)常識(shí)，他們購(gòu)買(mǎi)的房屋必須是自己支付的房屋及相關(guān)稅費(fèi)。
3、涉及房屋長(zhǎng)期使用的由誰(shuí)控制：相關(guān)研究房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期支配自己使用方法也是企業(yè)認(rèn)定真實(shí)權(quán)利人的一個(gè)非常重要理論依據(jù)。出資方如能提供一些相關(guān)的水電費(fèi)和取暖費(fèi)等票據(jù)，證明了我國(guó)相關(guān)房屋一直由其居住，并進(jìn)行了裝修，而借名方對(duì)此我們不能作合理解釋?zhuān)梢园l(fā)展作為國(guó)家認(rèn)定出資人為房屋實(shí)際權(quán)屬人的因素之一。
4、房屋出賣(mài)方的證明：房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方是買(mǎi)賣(mài)雙方，由原出賣(mài)人、由誰(shuí)簽訂合同、由誰(shuí)收取房款也是判斷房屋實(shí)際擁有人的依據(jù)之一。如果投資者能夠在上述四個(gè)方面提供充分的證據(jù)，證據(jù)也可以相互佐證，形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈，不涉及非法和有害第三方的利益，法院可以裁定有關(guān)房屋為實(shí)際投資者所有。當(dāng)被借名人把房屋信息登記到自己企業(yè)名下后，未經(jīng)權(quán)利人許可，被借名人又將房屋賣(mài)給了不知情的第三人，此時(shí)便涉及學(xué)習(xí)到了一個(gè)善意取得的問(wèn)題。根據(jù)目前我國(guó)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定善意第三人支付了合理價(jià)款并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，便取得了房屋的所有權(quán)。即使沒(méi)有登記管理登記的情況發(fā)展并非通過(guò)真實(shí)，但只要第三人基于社會(huì)信任做出了一種交易市場(chǎng)行為，法律制度就應(yīng)該為了保護(hù)。此時(shí)，原權(quán)利人之間可以設(shè)計(jì)要求登記購(gòu)房人對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。
如果實(shí)際買(mǎi)受人和登記買(mǎi)受人本身的行為是非法的，則應(yīng)視為無(wú)效。規(guī)避法律的行為并不違反法律的外在表現(xiàn)，而是規(guī)避法律的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然規(guī)避行為本身缺乏合法性基礎(chǔ)，但其合法性不容否認(rèn)，但對(duì)該法的目的、內(nèi)容和后果應(yīng)進(jìn)行全面的分析和判斷。如果該行為在目的、內(nèi)容和后果上是非法的，則該行為被視為非法。以上內(nèi)容就是深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師為您講解的以嚴(yán)重規(guī)避法律政策為名的購(gòu)房合同無(wú)效嗎的相關(guān)法律內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，如果您有?gòu)房方面的法律問(wèn)題，還請(qǐng)您在線咨詢深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師為您一對(duì)一進(jìn)行解答。