我國(guó)《物權(quán)法》不承認(rèn)物權(quán)行為理論，也不承認(rèn)物權(quán)行為沒(méi)有道理。因此，物權(quán)行為的效力受債權(quán)作為原因的效力的影響，債權(quán)行為可以影響物權(quán)變動(dòng)的效力。因果關(guān)系行為的無(wú)效或撤銷將影響物權(quán)本身的變動(dòng)，只有當(dāng)債權(quán)行為有效時(shí)，物權(quán)變動(dòng)才具有效力。在審判實(shí)踐中，不同的法院判定以借用名義登記房屋的所有權(quán)取決于以借用名義登記房屋財(cái)產(chǎn)的合同的有效性。如果合同有效，那么根據(jù)合同，名人只是房屋的名義所有人，出借人享有實(shí)際權(quán)利，房地產(chǎn)登記事項(xiàng)與實(shí)際情況不符，借款人有權(quán)申請(qǐng)更正登記或要求名人配合房屋所有人的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。如果合同無(wú)效，那么當(dāng)事人之間就沒(méi)有借方關(guān)系，借方也沒(méi)有充分的理由證明房地產(chǎn)登記冊(cè)中存在錯(cuò)誤，根據(jù)房地產(chǎn)登記冊(cè)，名人是房子的所有者，至于名人貸款購(gòu)買房子，可以與名人分開(kāi)。因此，對(duì)房地產(chǎn)借貸登記合同效力的認(rèn)定名稱不同，也導(dǎo)致對(duì)房屋所有權(quán)存在不同的理解，接下來(lái)就由深圳房產(chǎn)買賣律師為您講解物權(quán)法下的房產(chǎn)買賣行為分析的相關(guān)法律內(nèi)容。下面大家就一起來(lái)看吧。希望能夠?qū)Υ蠹耶a(chǎn)生幫助！

　　一、借名買房的權(quán)屬關(guān)系認(rèn)定

　　按名稱購(gòu)房合同的效力如何？需要詳細(xì)分析。不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于借用名義購(gòu)房損害國(guó)家、集體和他人合法權(quán)益的行為，不侵犯公共利益。在請(qǐng)求法院解決沖突時(shí)，法院一般會(huì)認(rèn)為雙方簽訂的以姓名購(gòu)買房屋的合同有效。但是，定名購(gòu)房合同涉及違法利益的，定名購(gòu)房合同無(wú)效。

　　1、在正常情況下，以筆名購(gòu)買房屋的合同有效

　　2、當(dāng)事人必須有訂立合同的能力；

　　3、意思表示無(wú)瑕疵；

　　4、合同內(nèi)容法律上不違反公序良俗，有履行的可能性。同時(shí)，也要求合同的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是當(dāng)事人意思的真實(shí)表達(dá)，合同應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的形式。合同雙方當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事權(quán)利能力的合格主體。雙方的意圖可以自由而真實(shí)地表達(dá)出來(lái)。合同的客體是確定的，合同的內(nèi)容是合法有效的，合同的效力沒(méi)有缺陷，應(yīng)當(dāng)尊重雙方當(dāng)事人的自由選擇。

　　二、房屋買賣秩序

　　隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)行發(fā)展，房?jī)r(jià)水平不斷攀高，國(guó)家企業(yè)為了可以抑制房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)炒房行為，國(guó)務(wù)院從2009年到2013年出臺(tái)了各種限購(gòu)措施，如2010年的國(guó)十條與2011年的國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控技術(shù)措施，都體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有效信息管理。在這種限購(gòu)的情況下，許多炒房人就借用他人的名義再次買房。那么我們實(shí)際情況購(gòu)買人與名義登記人簽訂的借名買房合同內(nèi)容是否科學(xué)有效呢？有兩種不同觀點(diǎn)，一種重要觀點(diǎn)研究認(rèn)為，實(shí)際購(gòu)買人的行為只是違反了國(guó)務(wù)院以及其他地方人民政府部門關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的政策，并沒(méi)有違反會(huì)計(jì)法律制度法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，故二者之間簽訂的借名買房合同是一個(gè)有效的；另一種觀點(diǎn)分析認(rèn)為，在限購(gòu)令下實(shí)際購(gòu)買人已經(jīng)逐漸喪失再次購(gòu)買房屋的資格，實(shí)際購(gòu)買人借用他人的名義購(gòu)房，損害了人類社會(huì)基本公共文化利益，擾亂了房地產(chǎn)公司市場(chǎng)資源交易秩序，使得他們真正工作需要購(gòu)房的人都是無(wú)法完全滿足購(gòu)房需求，故二者簽訂的借名買房合同是無(wú)效的。贊成第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為違反限購(gòu)令達(dá)成的借名買房合同效力不受影響，應(yīng)該及時(shí)得到完善法律的承認(rèn)。因?yàn)?，?guó)家戰(zhàn)略實(shí)施限購(gòu)令是為了減小市場(chǎng)消費(fèi)需求，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供求關(guān)系，影響房屋的成交量及成交價(jià)格，合理正確引導(dǎo)教育投資，避免通貨膨脹，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)心理健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一定程度上就是能夠更好實(shí)現(xiàn)這個(gè)社會(huì)的公平正義，有效方法解決這些社會(huì)保障民生建設(shè)問(wèn)題；實(shí)際購(gòu)買人違反限購(gòu)政策借名買房，只是投資控制方式表現(xiàn)出了很多問(wèn)題，不符合國(guó)家的管理系統(tǒng)規(guī)定，沒(méi)有受到損害國(guó)家及他人個(gè)人利益，而且，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)交易秩序，保護(hù)成為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)安全，也不能直接認(rèn)定借名買房合同無(wú)效。

　　此外，一些購(gòu)房者想投資房地產(chǎn)，但也覺(jué)得國(guó)家對(duì)購(gòu)房的稅收很高，所以他們以他人的名義購(gòu)房，以獲得更多的稅收優(yōu)惠。在這種情況下，實(shí)際買受人與名義登記人之間的借用姓名購(gòu)房合同是借用姓名購(gòu)房合同，不違反法律法規(guī)，不損害社會(huì)公共利益。即使不破壞公共秩序，雙方按照有關(guān)規(guī)定繳納稅款后即視為有效。以上內(nèi)容就是深圳房產(chǎn)買賣律師為您講解的物權(quán)法下的房產(chǎn)買賣行為分析相關(guān)法律內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭绻匈?gòu)房合同方面的法律問(wèn)題，還請(qǐng)您在線咨詢深圳房產(chǎn)買賣律師為您一對(duì)一進(jìn)行解答。